普法:居间合同委托人附随义务违约责任的司法认定

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张红柳

中介合同是合同法规定的有名合同。 合同法第四百二十四条规定，中介合同是中介人向委托人报告签订合同的机会或提供提供合同的媒体服务，委托人支付报酬的合同。 随着经济社会的迅速发展，更多的交易进入了一般人的生活，但由于资源和新闻占有的不对称，有些交易需要通过专业的中介机构完成，因此，中介合同成为比较常见的合同类型而广泛存在。 房地产中介合同是中介人和委托人之间签订的中介合同，如存款住房的买卖、租赁等。 一般来说，在为买卖存款住宅而签订的中介合同中，存款住宅的买方和卖方分别作为委托人与不动产中介企业签订中介合同。 现实中，中介合同约定由中介人提供中介服务，除委托人支付中介费用等主要合同条款外，委托人还约定与中介人合作完成不动产转让手续义务。 当然，在存款住宅买卖合同的履行过程中，买卖合同双方都有可能发生纠纷，变更、解除买卖合同，如银行能否贷款、贷款时间何时明确、首付是否按时支付等。 委托人通过中介签订了存款住房买卖合同，在履行该买卖合同的过程中，买卖双方协商解除存款住房买卖合同，不动产交易不能完成的情况下，中介人有义务在中介合同中“委托人协助中介人完成不动产转让手续”

对于这些问题，司法实践中产生了两种意见。

有意见认为，委托人擅自解除买卖合同但未履行与经纪人合作办理名义手续的义务的，必须承担违约责任。 主要理由是中介合同中委托人不与中介人合作办理不动产转让手续，因此交易未完成的，应当对中介人承担违约责任的约定。 中介人和委托人必须按合同履行。 中介人完成中介义务在委托人之间签订买卖合同后，委托人未经中介人同意擅自解除买卖合同，客观上不能履行不动产转让手续的

另一种意见认为委托人没有必要对此承担违约责任。 第一个理由是:1.在中介合同中，委托人的第一合同义务是向中介人支付中介报酬，委托人违反中介人合同的情况下，应该出现在中介费用的支付中。 2 .委托人解除买卖合同是其正当的合同权利，无需征得经纪人的同意，经纪人无权限制委托人的合同行为。 3 .买卖合同解除后，房屋交易手续继续没有履行的基础，买卖双方之间没有完成交易的可能性。 这一事实的发生是买卖双方意志一致的结果，是对当事人自身权利的处分，与委托方不与中介合作办理不动产转让手续、交易不能正常进行的情况不同。 对此，笔者同意第二种意见。

第一，对合同义务的理解不能脱离合同的性质。 为了使任何法律条款都不能脱离法律规定而独立存在，合同条款的理解和认定与合同的性质和合同目的不可分割，所以应该列入合同中，进行系统化、系统化的分解和评价。 正确认定当事人违约责任的前提是正确把握违反的合同条款在合同整体中的定位。 根据合同法第六十条的规定，从合同义务分类来看，合同义务可以分为第一义务和附带义务。 第一项义务决定了当事人之间的法律关系，与合同的性质、合同目的密切相关。 另一方面，附带义务不同，不影响合同的性质及合同目的，一般是基于合同的性质、目的及交易习性的通知、合作、保密等义务。 以买卖合同为例，卖方交付标的物，买方支付货款作为第一合同义务，卖方应发行购物发票是买卖合同的附带义务，即使卖方不履行发行购物发票的义务，也不影响买卖合同目的的实现。 中介合同的主体是委托人和中介人，根据合同法第四百二十五条、第四百二十六条的规定，中介人的第一合同义务是中介，即“提供合同机会、报告中介”，委托人和第三者之间相互进行搜索、介绍、中介，委托人和第三者 委托人的第一合同义务是为经纪人的服务支付报酬。 除此之外的其他义务是附带义务或扩张义务，不能影响或对抗合同对方的第一义务的负担。 在中介合同中，中介人向委托人签订存款住房买卖合同后，中介人的第一合同义务完成，委托人的第一合同义务是支付报酬，委托人支付报酬后，履行了中介合同的第一权利义务，达到了中介合同的合同目的。 中介合同约定的中介人、委托人相互合作，合作完成存款住房买卖交易手续的，是中介合同的附带或扩张义务，其作用和功能不能与第一义务相协调，如果把附带义务等同于第一义务，合同的基础法律关系就会

第二，违反合同附带的义务不等于违反第一合同义务。 从上述分析可以看出，合同目的的实现依赖于合同第一义务的履行。 那么，发生违约行为时，该违反是第一义务还是附带义务，应该相应承担的法律结果也应该完全不同。 以买卖合同为例，卖方交付的标的物不符合合同约定，买方可以拒绝支付标的物的货款，也可以解除合同。 另一方面，卖方没有开具购物发票的情况下，买方不能以此为目的物拒绝支付货款。 原因是，第一义务和附带义务在合同中的地位不对等，将不履行合同的第一义务作为对方没有履行附带义务的答辩，明显是失当的。 同样，在违约责任的负担中，违反第一义务与必然违反附带义务不同。 根据合同法第107条的规定，违约责任的承担方法首先是继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。 其中，违约金是最常用的承担违约责任的方法。 关于违约金的支付标准，违约金以补偿性为主，以惩罚性为辅，即违约金的高低与违约行为造成的损失大小有关。 在正常情况下，违反第一义务给对方造成的损失应该比违反附带义务高。 因此，因违反附带义务而负担的违约金必须远远低于违反第一义务。 退一步，不应该为违反合同的第一义务支付违约金。 在中介合同中，委托人没有与中介人合作完成存款手续的义务，是委托人的附带义务，即使违反，也不得超过委托人违反第一合同义务支付中介报酬的责任。 委托人支付中介费用后，以委托人没有与中介人合作完成存款手续为理由，要求委托人支付超过中介费用的违约金时，显然偏离了中介合同的性质和目的，是本末倒置的。

第三，违约行为的认定不得以限制别人的合同自由为前提。 众所周知，合同签订和合同履行系统是相互独立的两个阶段，签订是履行的基础，履行是实现签订目的的途径。 履行中的各种障碍可能会导致合同履行的延迟、变更和终止。 根据合同的相对原理，合同是当事人决策的产物，在合同当事人之间产生效力。 合同当事人一致商定设立、变更和解除合同，是民事主体的固有权利。 通常，民事主体固有权利的正常行使不能成为对别人负责的理由。 合同关系中也应该如此，没有特别约定的，合同当事人应当对合同以外的第三者承担违约责任，而不变更、解除合同行为。 否则，形成了第三者对他人合同行为的限制，其本质是干涉合同的自由。 确实，中介合同的目的是让委托人签订合同，但委托人的合同签订后，如何履行合同，在履行中变更、解除合同，是委托人的意思自治，中介人无权介入。 委托人解除库存买卖合同的理由不应该成为对中介人负责的事实依据，委托人可以由此不对中介人承担违约责任。 否则，中介合同的所谓委托人与中介人合作完成交易手续等类似条款，实质上约束或阻碍委托人在库存买卖合同中的权利行使，构成委托人合同固有权利的侵犯。 另外，根据“合作完成”的条文方案方面，“合作完成”需要完成，具备性行为和可能性，即“合作完成”的前提条件，以委托人继续履行存续住宅买卖合同为前提条件。 只有在委托人履行了存款室买卖合同的情况下，有可能产生委托人不协助中介完成通过手续的违约理由。 委托人决定解除买卖合同后，买卖合同的履行结束了。 这时，“合作”的必要性和可行性无关。 我不能提到“合作”。 换言之，委托人与经纪人合作完成通过手续的义务，因存款住房买卖合同解除而终止，该条款不能产生确认委托人违约的法律效力。

(作者单位:安徽省高级人民法院)

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