普法:商铺租赁合规为先因故解约可索赔偿

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□法制日报全媒体记者徐伟伦通讯员顾叶娟

商店租赁作为经营住宅租赁市场中的重要组成副本对活跃市场经济、促进经济快速发展起着积极的作用。 另一方面，商店租赁合同作为特殊的住宅租赁合同类型，适用住宅租赁合同的通常规则，由于其商业特征容易发生一些特殊的纠纷情况。 例如，商店承租人的装修损失是否应该赔偿，租房拆迁时，应该如何补偿，商店租赁有那些法律问题。 最近，为了支持构建法治化的经营者环境，逐步推进辖区投诉源管理事业的开展，北京市房山区人民法院对这个行业展开了实例调查。 《法制日报》记者从中选出了三个商店租赁的典型例子，通过法官的释法，帮助遇到类似问题的网民规避风险，切实经营。

证明未铺路

合同解除酌情赔偿

年10月，王雨(化名)与赵宁(化名)签订了《商店租赁合同》，王雨租赁赵宁位于房山区某小区的底商，租赁时间为年11月1日至2022年10月30日。 第一年房租9万元，之后每年房租上涨5000元。 合同签订后，赵宁把商店交给王雨，王雨把房租交给了年10月31日。

王雨装修了商店，然后开始饮食营业。 年4月1日，北京市房山区食品药品监督管理局调查了无证经营行为，要求王雨在4月5日前停止自己的经营活动。

王雨找到赵宁，要求尽快协助处理证据照片，毕竟没有以下。 因此，王雨向法院起诉说，在租赁合同签订之初，赵宁承诺帮助办理营业执照，因此租借店投入60余万元进行装修，但营业执照至今未成功。 由于无法经营，王雨损失惨重，要求法院解除合同，返还剩下的房租5.2万余元，要求赵宁赔偿装修损失40万元。

对此，赵宁同意返还未录用期间的租金，但表示不同意赔偿装修损失。 赵宁说，王雨应该在取得营业执照后进行店铺装修，他没有取得营业执照而是投入资金进行装修，由此产生的装修损失应该自己承担。 此外，赵宁指出，王雨在签订合同后一直以试运行的方法经营店铺，没有根据要求提供办理营业执照所需的资料，无法办理营业执照。

审理过程中，涉诉底商装饰的现值为38.2万余元。

法院审理后，装修是租赁物的改善或增设，一般认为装修行为对租赁物有附加值。 合同解除后，承租人需要把商店归还给承租人，如果不能拆除的装修值得承租人采用，承租人就必须获得额外的利益，这部分的利益是承租人全部，因此承租人必须把装修的可用价值归还给承租人 即用折扣赔偿的方法弥补承租人的损失。 在本案中，王雨不能以投诉竞争商店为经营场所办理营业执照，被政府命令停业，未能达成租赁合同的目的。 赵宁知道商店不能办理营业执照，但已签订合同，未履行诚实告知义务。 另外，王雨也有全面考察商店，取得营业执照后投入资金装饰的义务。 因此，双方不能正常履行租赁合同有过失，但王雨的过失更大。 根据公平，法院裁定赵宁赔偿王雨装饰装饰装饰损失共计27万元。

法官说法院后，承租人的装修损失得到补偿还需要具体的问题解决。 首先需要确定承租人的装修行为是否得到承租人的同意。 如果不得到承租人的同意，这个装修行为就必须认定为恶意装修。 是侵权行为。 出租人同意使用的，可以给予适当的补偿。 否则，承租人有权要求承租人恢复原状。 如果承租人确定同意，或者需要根据双方约定的用途决定进行装修，即使合同中没有约定几个事项，根据交易习性和客观现实，对于承租人必须允许装修的善意装修，当事人的合同。 本案属于这种情况。

租户期间拆除的

合理的损失必须补偿

2004年12月25日，北京某互联网服务中心与张永森(化名)签订了住宅租赁合同，该互联网中心承诺租赁张永森房山区的某住宅，在此地址注册了企业。 年，北京市房山区轨道交通建设需要拆除该房屋，因此张永森与某村委会签订了拆迁补偿协议，补偿项目包括房屋和地面附属物、搬家补助费、停产综合补助费等，张永森领取了补偿金。

之后，网络中心起诉，要求张永森返还装修补偿费、搬家补助费、停产综合补助费等共计50万元。 张永森不同意支付原告的拆迁补偿。 据说因为原告不协助拆迁，所以得不到本应获得的奖励费。 同时原告拖欠租金，据说他获得的拆迁补偿金不包括原告的损失。

法院审理后，双方争论的焦点是原告是否应该得到拆迁补偿。 在本案中，原告以涉案房屋为居住地领取营业执照，在经营期间遭遇拆迁，张永森领取的拆迁补偿金包括搬家补助费、生产中止停业综合补助费。 搬家补助费和停产综合补助费是原告因拆迁而蒙受的实际损失，张永森应该收到这部分拆迁补偿金，返还原告。 结合原告租赁住房的面积、补偿协议的约定和实际经营情况，法院最终判断张永森支付原告拆迁补偿金19.8万元。

法官在法院后，往往与承租人签订商店租赁，在合同中约定“拆迁时‘双方租赁合同自动结束’‘承租人与承租人合作转让房子’等复印件，因此承租人进入拆迁范围后，承租人向法院合同。 承租人认为商店有拆迁的好处，得不到充分补偿的情况下不同意解除商店租赁合同。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，承租人有权就相关损失获得拆迁补偿，拆迁单位与承租人签订拆迁补偿协议的，承租人的补偿金也多包括在其中。 租赁关系继续存在的，承租人有权领取其补偿金。 但是，承租人在与拆迁机构签订拆迁补偿协议之前，与承租人终止合同收回商店的，承租人的相关好处被排除在外。 因此，双方必须慎重解决合同解除的问题，避免发生新的争端。 对于属于承租人的设备转移、安安费及停产的损失，承租人必须将该部分的补偿返还承租人。

解除原始租赁合同

次承租人损失得到赔偿

年3月，史小庆(化名)与顾学忠(化名)签订租赁合同，约定顾学忠租赁史小庆位于房山区某小区商店，租赁期限为年4月1日至2026年3月31日，房租前5年每年46万元，5年后每年50万元， 双方还约定了租金的支付时间、违约责任。 年8月，顾学忠与赵京(化名)签订了住宅租赁合同，顾学忠将其租赁的商店租给了赵京。 租赁期间为年9月1日至2021年8月31日，年租金52万元，赵京支付租金至年8月31日。

之后，由于顾学忠拖欠房租，史小庆将顾学忠、赵京告上法院，要求顾学忠支付拖欠的房租19万元。 还要求解除租赁合同，转让房子。 对此，顾学忠同意支付拖欠的租金，但由于住宅租赁合同还没有到期，所以不同意解除合同。 赵京不同意离家出走，说有权占有涉案人士，房租也不拖欠，史小庆和顾学忠之间的矛盾，不应该损害他的利益。

法院审理后，根据双方合同约定，顾学忠拖欠租金的行为已经符合解除租赁合同的条件，史小庆要求解除合同有事实根据和法律依据。 合同解除后，顾学忠应该把申诉争议的商店转让给史小庆。

后赵京起诉顾学忠要求解除租赁合同，返还租金，承担违约责任。 法院审理后认为原来的租赁合同解除了，租赁合同已经不能履行了，应该解除顾学忠和赵京的租赁合同，还命令顾学忠返还剩余房租37万元，支付违约金5万元。

法官解释说法院后，商店有租赁的情况下，租赁合同终止的原因大致有四种情况:一是非法租赁，租赁人行使法定解除权解除租赁合同。 二是原租赁合同当事人行使解约权解除合同。 三是租赁合同被取消或认定无效。 四是租赁期限届满或者当事人协商解除合同。 本案涉及第二种情况，通常由于承租人的违约行为租赁人解除租赁合同。 由于租赁合同被解除，二次租赁人不能继续采用租赁物，租赁人和二次租赁人之间没有合同关系，因此根据合同的相对性，二次租赁人只能向租赁人主张违约责任或损害赔偿责任。

法规集市:

合同法相关规定

第二百一十六条承租人应当按照约定将租赁物交付承租人，在租赁期间保持租赁物符合约定用途。

第二百十九条承租人没有按照约定的做法或者租赁物的性质采用租赁物，租赁物受到损失的，租赁人可以解除合同，要求赔偿损失。

最高法关于城市住宅租赁合同纠纷案件审理具体适用法律几个问题的解释相关规定

第十一条承租人经承租人同意进行装饰装饰、解除合同的，双方未约定形成所附装饰品的，人民法院根据以下情况分别解决: (一)因承租人违约而解除合同，承租人租赁 (二)因承租人违约解除合同，承租人要求承租人赔偿剩余租赁期间内装饰残值损失的，不予支持。 但是，出租人同意使用的，必须在使用价值的范围内适当补偿。 (三)因双方违约而解除合同，剩余租赁期间内装饰残值的损失，双方根据各自的过失承担相应的责任。 (四)因双方不得归责的理由解除合同的，剩余租赁期间内装饰残值的损失，由双方公平大致分担。 法律另有规定的，适用其规定。

第十七条承租人拖欠租金，承租人要求解约，且下列承租人要求代承租人支付不足的租金和违约金抗辩承租人的合同解除权，人民法院应当支持。 但是，租赁合同无效的情况除外。 二次承租人代理支付的租金和违约金可以超过其支付的租金金额，退还租金或向承租人索赔。

胡先生的评论:

商店租赁作为住宅租赁的特殊形式，涉及营业执照、经营许可、市场秩序等各种因素，因此往往容易发生纠纷，纠纷的性质也更多而复杂。 为了维持法律秩序和社会和谐，商店租赁相关的各方必须运用法治思维和法治方法解决租赁中的问题。

首先，商店出租人要加强法律观念、诚信意识和社会责任感，做实事求是的介绍。 决不要把营业执照等几个事项做大。 不要作出现实的承诺。 另外，忘利，不能把房子租给黄赌毒等违法经营者。 其次，商店的承租人必须合法按规则经营，不能利用租赁的商店进行违反国家法律和社会公序良俗的经营活动，在经营手续不完全的情况下擅自开放营业，扰乱市场管理秩序。 否则，商店承租人不仅无法实现预期收益，而且鸡飞蛋打，有可能为自己的违法行为付出惨淡的代价。 另外，在商店租赁过程中，各方也必须严格按照合同约定，在法治轨道上运行。

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