普法:房屋买卖纠纷案件怎么认定无权代理与无权处分

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魏亚南

北京市丰台区人民法院花乡审判长，会员法官。 审理了大量房屋买卖、房屋租赁等民商事件。 曾任北京市法院系统个体三等功为荣誉，是北京市法院的先进法官。 将《医疗纠纷案件纠纷案例》、《基础法院典型的商案审判规则解析》等书籍与他人一起出版，刊登了多个复印件、案例。

◎文“法人”特约撰文魏亚南

没有代理权是指行为人没有代理权、超过代理权或者代理权结束后，以被代理人的名义实施的行为，在被代理人追认的情况下有效，对方可以要求被代理人继续履行合同。 被代理不追认时，构成表见代理更有效，对方可以要求被代理继续履行合同。 不构成表见代理的，被代理人不产生法律效力，对方不能要求被代理人继续履行合同。

没有处分权限是指行为人没有处分权而以自己的名义实施的对他人财产的处分。 处分行为不影响合同效力，但影响合同履行。 处分行为由共有权利人(所有共有权利人或三分之二的共有权利人)批准的，对方可以要求继续履行合同，共有权利人不同意追认的，对方不能要求继续履行合同。

基本情况

曹某拿着父亲的授权委托书和张某签订房屋买卖合同，把曹父亲名下的房屋卖给张某。 后曹父亲死亡，张某起诉曹某及其母亲赵某，要求继续履行房屋买卖合同，办理房屋通过手续。 赵某称授权委托书为伪造，房子是曹父夫妇共同的财产，对卖房子一窍不通，不同意卖房子。 曹某同意这个。 案件审理中，本院委托我在鉴定确认委托书上签字，确认不是曹父亲的书。

审判结果

在法院生效审判中，曹某持有曹父的授权委托书与张某签订合同，非曹父在鉴定的授权委托书上签名，曹某的代理行为无权代理，但曹某的行为构成代理，认为与张某签订的合同不会因伪造授权委托书而无效。 这位涉案人士是曹父和赵某婚姻存续期间取得的，必须是夫妻共同财产。 曹某出售房子时，没有出具赵某的授权委托书，即以曹父亲的名义对外销售，因此其销售行为无权处分。 无权处分，但不构成对合同效力的影响，处置共有财产时，必须得到全体共有者的同意。 审判中原告提出的证据不足以表明赵某知道，而且不同意出售这栋涉案房屋，因此原告的起诉要求继续履行合同，法院不支持。 据此判断驳回了原告的诉讼要求。

评价意见

无权代理和无权处分是房屋买卖纠纷案件中常见的容易忽视混淆的两种法律关系。 上述例子的解决是最好地解释两者的区别和联系、法律效力以及法律结果。

一、无代理权限和无处分权限的区别和联系。

没有代理权是指行为人没有代理权、超过代理权或者代理权结束后以被代理人的名义实施的行为。 没有处分权限是指行为人没有处分权而以自己的名义实施的对他人财产的处分。 从两者的定义可以看出，在房屋买卖过程中无权代理的人和无权处分的人，实质上无权处分的人都处分了别人的不动产。 两者的区别是实施处分时的名义不同。 无权处分是处分者无权以自己的名义处分别人的财产，无权代理是代理人无权以别人的名义处分别人的财产。

本案中曹某出卖房子的事实行为，形成了两种法律关系。 一是对其父亲来说，曹某有虚假的授权委托书以曹父亲的名义签订房屋买卖合同，无权代理。 一个是对其母亲赵某来说，争吵家是曹父和赵某夫妇的共同财产，房子买卖合同中没有赵某的签字，赵某也不同意卖房，所以卖房行为构成为侵犯赵某的共同权利，无权处分。

二、无权代理的合同效力及法律结果。

没有代理权限的法律结果有两种:与代理权限产生相同的法律效果。 代理设立的无权民事行为，经代理人追认，代理性质改变，其缺失的代理权得到补充的，转换为代理权，产生与代理权相同的法律效果，与代理权相同。 二是无权代理法律效果。 代理行为发生后，被代理人没有拒绝追认或追认的选择权。 这种情况下，代理人代理实施的民事法律行为处于效力未定状态，即学理认定的效力保留法律行为。 在这种情况下，对方可以以通知的形式催告被代理人。 被代理人选择拒绝追认权，确定拒绝追认的情况下，或者交易对方明确的催告期间内什么都不显示的情况下，代理行为不对被代理人产生法律效力，即法律上的结果由被代理人承担。

除此之外，另一个例外是表见代理。 表见代理是指行为人没有代理权、超过代理权或代理权结束后签订合同，如果有理由相信对方有代理权，那代理行为是有效的。 对方可以要求本人承担合同规定的义务，受到合同的制约。 由以上可知，代理行为除了构成表见代理以外，几乎是效力保留。 无权代理签订的房屋买卖合同，经代理人追认的，房屋买卖合同比较有效，使代理人产生法律效力。 没有被代理人追认的，被代理人不会产生效力。 但是，通过审查被认定构成表见代理的情况下，无论被代理人是否追认，代理签订的住宅买卖合同都是比较有效的合同，不能给予被代理人法律效力。

在此事件中，曹某拿着曹父亲的授权委托书与张某签订合同，非曹父亲在鉴定授权委托书上签字，曹某的代理行为无权代理，但曹父亲和赵某出生的孩子曹某在与张某就谈判事件家的买卖合同过程中，向张某与其代理曹父亲进行买卖 因此，曹某的上述行为构成表见代理，对曹父有合同约束力。

三、无权处分的合同效力和法律后果。

关于没有处分权限的合同效力的问题，迄今为止相当长的时间被认定为效力保留的合同。 但是，随着《中华人民共和国物权法》的颁布以及《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件审理适用法问题的解释》的发表，上述观点发生了变化。 《中华人民共和国物权法》第十五条的相关规定确立了我国物权效力和债权效力的区分处理的大体。 这是因为对标的物是否有所有权或处分权不影响买卖标的物的合同的效力。 《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件审理适用法问题的解释》第三条的规定也基本确定了这一解决。 夫妻一方以自己的名义擅自处置共有住宅，实际上构成了无权处置。 根据这份《北京市高级人民法院关于审理住房买卖合同纠纷案件的几个难题的议事录》第6条，夫妻双方未经另一方同意，转让以自己名义登记的法定共享住房，当事人在签订合同时对房屋拥有全部权利或处分权

在此案中，这位涉案人士必须是曹父和赵某婚姻存续期间取得的，是夫妻共同财产。 赵某声称对房屋转让一无所知，曹某无权对赵某拥有的不动产份额的销售进行处置，但不构成对合同效力的影响，因此该房屋买卖合同是比较有效的合同。

如果无权处分，房屋已经交付，但尚未进行名义登记，不符合物权法第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同被认为是比较有效的合同，但合同能否继续履行，具体情况如下

处置共有不动产或动产对各共有者的利益有很大影响，因此我国物权法规定按共有财产处置的，必须按占份额三分之二以上的共有者同意。 关于共同共有的财产，除共有人另有约定外，必须得到全体共同共有人的同意。 因为如果要求对无权处分的买卖合同继续履行，其他共有权利人有证据表明是否承认卖方的处分行为，或者以自己的行为表示同意履行。 如果有，房屋共有者可以判断为共同为买方办理房屋通过登记手续，否则房屋买卖合同不能履行，不能判断为继续履行房屋买卖合同。

在本案中，曹某以曹父亲的名义出售涉案房屋的行为，侵犯共同权利人赵某的利益，无权处分。 赵某现在作为共有权利人，确定不同意继续履行房屋买卖合同，原告没有证据表明知道和同意出售房屋，因此买卖合同无法履行法律。 根据张某不支持反复要求继续履行合同的诉讼请求法院，判定驳回原告的诉讼请求。

相关提案

房子有巨大的价值属性，往往数百万到数千万的金额是买家家族的积蓄。 因此，为了保证房屋买卖合同的比较有效的履行，购买者买房时必须特别谨慎。 首先，必须审查房屋是否以卖方的名义登记，如果不是卖方的名义，则必须审查房屋所有权利人是否有出售房屋的授权委托书。 建议购买者直接与房屋的所有权利人取得联系，验证委托书的真实性。 其次，必须审查房屋所有权利人是否已婚，是否有其他权利人。 有配偶或者其他共有权利人的，必须征求有关人员的意见，对同意出售房屋的共有权利人一起签订房屋买卖合同。 请牢牢保持相关的书面证据。

从2000年到2000年，我忙碌地自己担任法官已经20年了。 回顾最初法官时的样子，我会浮现在眼前。 我记得刚接手继承案件时，当事人申请验尸棺材。 是我的惊喜和惊悚。 兄弟姐妹之间因争执而大受欢迎，甚至把老母放弃到法院时，我的愤怒和困惑。 当双方握手看到冰融化前变得讨厌，看到我喜悦无助的白发老人时，我的悲伤和无助。 每次通过一张判决弄清事实真相，每次事件公平正义，内心都充满成就感。 每次用爱情、德、法弥补破碎的感情，内心都会增加温柔和宁静。 我认为法官作为公平正义的守护者，不仅要有坚强的心和慎重的态度，还需要有“选择事物，结束一生”的坚定决心。

——这次主讲人魏亚南

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