热点:石佳友：民法典物权编进一步健全现代产权制度
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民法典的物权篇有特别值得注意的地方吗？ 参与民法典立法论证的中国人民大学民商事法律科学研究中心执行主任、法学院教授石佳友在接受本公司记者采访时给出了答案。
随着民法的正式发表，中国民法制度迎来了民法时代。 民法典的物权篇中那些重点应该特别关注吗？ 对此，民主法制社记者采访了参与民法立法论证的中国人民大学民商事法律科学研究中心执行主任、法学院教授石佳友。
大主要创新
记者:作为参与民法典立法论证的专家，你认为民法典的物权篇有那些创新吗？
石佳友:民法典第二编物权法根据党中央提出的完整产权保护制度，健全归属明确、权利责任确定、保护严格、流动顺畅的现代产权制度要求，结合现实需要 我认为第一创新可以总结为七点。
一是关于基本经济制度的规定，国家再次以完全公有制为主体，多个所有制经济共同快速发展，以劳动分配为主体，多种分配方法并存，变更为社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度(第206条) 以劳动分配为主体，将多种分配方法并存作为社会主义基本经济制度的复印件之一写入法典，强调了社会主义基本经济制度的概念。
第二是结合疫情防控工作，在征用组织、个体不动产或动产的事由中追加疫情防控(第245条)。 这也是立法机关对今年新冠防治肺炎疫情管理中社会管理经验的及时吸收。
确定住宅建设用地的采用权限期满，自动继续。 继续费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定处理。 非住宅建设用地采用权限期满后的续期，依照法律规定处理。 该土地上房屋和其他不动产的归属，有约定的，依照约定。 没有约定或者约定不确定的，依照法律、行政法规的规定处理(第359条)。 根据现行物权法，住宅建设用地的采用权限期满时，自动更新、如何自动更新，在民法编纂过程中引起了许多专家学者的讨论。 根据立法机关对民法草案的证明，为落实党中央关于完全产权保护制度的要求，最终建立现有制度。
四是完善农村集体产权相关制度，落实农村承包地三权分置改革的要求，完善土地承包经营权的相关规定，增加土地经营权的规定，删除耕地采购权不能抵押的规定，三权分置后土地经营权入市的需要 考虑到农村集体建设用地和宅基地制度的改革正在进行，物权篇与土地管理法等作出了联系性规定(第15章，第372条至385条)。
五、确定建设用地的采用权必须满足资源节约、生态环境保护的要求，必须遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不能损害设立的用益物权(第346条)。 业主行使建筑物所有权时，相关行为应该满足节约资源、保护生态环境的要求(第286条)。
是党的十九大提出的加快建立多代理供给、多渠道保障住房制度的要求，增加了居住权这一新的用益物权(第14章，第366条至371条)。
为进一步完善担保物权制度，优化经营者环境提供法治保障:扩大担保合同范围，在合同篇中确定融资租赁、保理、全权保存等非典型担保合同的担保功能，在规定的担保合同中提供抵押合同、质押合同及其 删除担保物权具体登记机关的规定，为建立统一的动产抵押和权利担保登记制度留出空间。 决定实现简化抵押合同和质押合同通常条款的抵押权的统一受益规则。
很难打破业主的维权，
增加居住权
记者:在解读小区业主维权的困难问题上，民法物权篇首先添加了那些新规定吗？
石佳友:小区管理是基础管理体系的重要组成部分，特别是从这次新冠防治肺炎疫情的控制来看，所有者自治框架下的物业管理机制对于贯彻国家法令的实施和所有者的合法利益非常重要。 在民法典中，立法机关结合疫情防控的新形势，对业主权利义务增加的规定，主要涵盖四个方面。
一是确定地方政府有关部门、居民委员会必须对业主大会和选举业主委员会的设立给予指导和协助。 根据民法典第277条，业主可以设立业主大会，选出业主委员会。 业主大会、业主委员会设立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。 另外，要求有关部门，特别是居民委员会给予合作指导。
第二，适当降低业主共同决定的几个事项，特别是建筑物及其附属设施的修理资金的投票阈值，增加了紧急情况下采用修理资金的特别步骤。 民法典第278条第2款规定，业主共同决定一些事项时，专有部分面积必须是2/3以上的业主，人数在2/3以上的业主参加投票。 决定前项第6项至第8项规定的几个事项，必须是投票专用部分面积的3/4以上的业主，并得到投票人数的3/4以上的业主的同意。 决定前项的其他几个事项，必须是投票专用部分面积的过半数业主，投票人数的过半数业主同意。 大幅度降低表决门槛。 这个第一句设定了业主会议的法定最低人数限制(专有部分面积和人数的2/3 )。 第二句为第一项第六项至第八项最重大的事项设定了阈值:得到了参与投票(专有部分面积和人数的双重3/4 )业主的同意。 因为其基数是投票参加，所以实际的阈值是2/3×。 三分之四=一分之二。 对于其他几个事项，必须参加投票的双重一半，其实际阈值是2/3×。 1/2=1/3。 这是立法者在现行物权法实施后出现的教训，由于业主弃权和少数业主的反对，业主大会瘫痪，无法比较有效地运行。 对于业主大会决议的民主，立法者重视决策的效率，比较有效地吸收司法实践中的经验，确实有其道理。
三是业主必须遵守法律、法规和管理规章，相关行为必须满足资源节约、生态环境保护的要求。 民法典第286条规定，业主在行使其权利时有保护生态环境、节约资源、遵守法律法规和小区管理规章的义务。
四是政府对物业服务公司或其他管理者依法实施的应急措施和其他管理措施，业主必须依法合作。 第286条第2款规定，业主大会或业主委员会对任意丢弃垃圾、排放污染物或噪音、违反规定饲养动物、违反规定修建通道、非法占领、支付物业费等损害他人合法权益的行为，进行法律、法规和管理 业主或其他行为者拒绝履行相关义务，有关当事人可以向有关行政主管部门提出报告或投诉，即业委员会可以要求有关部门依法解决。
记者:你如何理解这次民法物权篇确立的居住权制度？
石佳友:民法典在第14章中在第6条(第366条至371条)中专门规定了居住权这一新的用益物权。 居住权是指对房屋设定固定的、效力更强的用益物权，拥有居住权的人可以按照合同约定，对别人的住宅享有占有、采用的用益物权，满足生活居住的需要，但房屋的一切权利依然属于房主， 居住权确定几乎免费设立，居住权人有权按照合同约定或遗嘱占有和采用别人的住房，满足稳定的生活居住需要。
这是参考比较法经验的结果。 另一方面，在民法典第366条中，居住权几乎是无偿设立的，为了维持以前传达的人役权属性，保障特定群体的居住条件，允许通过遗嘱等方法无偿设立。 另一方面，它在以前传达的居住权制度上有重要突破，允许当事人另行有偿承诺，这给实践中未来灵活的制度安排留下了余地。 例如，如果公司想让中坚员工长时间安心工作，可以有偿设立在公司所有住宅登记的居住权。 其效力明显强于作为债权的租赁权。 另外，为多样性的住宅养老方法提供法律保障，例如老人可以把住宅的所有权转移给别人或机构，通过合同约定为自己设立余生的居住权。 这样老人可以得到卖场的钱，同时可以一直住在自己一直住的房子里直到死，从而为自己的晚年生活得到更好的保障。
担保物权行业调整最大
记者:你认为民法物权篇的最大调整在哪里？ 你怎么等这些调整？
石佳友:民法物权篇最大的调整是担保物权行业。 这些评级改革总体上实现了担保规则的简化、现代化，为商业环境的优化提供了进一步的法治保障。
一是扩大了担保合同的范围。 民法典第388条规定的担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同，这承认融资租赁、全权保存等非典型担保合同的担保功能。 二是简化了抵押合同和质押合同的通常条款。 三是实现抵押权的统一受益规则(先于已经登记的未登记受益。 未登记的按债权比例偿还)。 四是放宽对流押、禁止流动性的刚性规定(第401条、428条)，对当事人的意思自治给予了更大的承认。 双方约定散布流动性条款的，债权人只能依法对抵押财产优先补偿，不能直接取得标的物的全部权利。 这使司法机关的应对和担保的解决方法一致:归属型承诺无效，清算型承诺有效。 归属型约定无效是为了防止债权人施加压力使债务人接受不公平的条件，用自己价值高的担保物充电低价值低的债务，其第一考虑是公平大致的。 清算型约定比较有效，显然是考虑降低担保物权的实现价格，基于效率价值。
记者:这次民法物权篇关于动产担保的规则有那些评级和完整性吗？
石佳友:动产担保系统非常多且复杂，增加了民法的撰改和一些重要的大体规定，将来可能需要补充辅助行政法规、司法解释和实例进行细分。 其主要的撰改包括四个方面。
一是删除关于担保物权的具体登记机关的规定，确保建立统一的动产和权利担保登记制度的空间。 年12月发表的《中共中央国务院关于建设更好的快速发展环境支持民营公司改革快速发展的意见》，指出要推进抵押登记程序的简化、标准化、规范化，建立统一的动产和权利担保登记公示系统， 据此，民法典第441条、443条、444条的规定质权在质量登记时设立，没有像物权法那样写明登记机关的具体名称，为建立将来的统一动产和权利担保登记机关留出了余地。
第二，将一些浮动抵押的规则扩展到正常的动产抵押。 在将适用于浮动抵押的正规购买者的规则扩展适用于所有动产抵押的情况下(第404条)，引入适用于浮动抵押的超级优先级(第416条)，根据民法第414条，后来设立的固定抵押和先前设定的浮动抵押之间的效力受到冲击
是追加了不同动产担保物权的效力冲突顺序的规定。 第415条规定，同一财产既设有抵押权又设有质押权的，拍卖、出售该财产得到的款项根据登记、交付的时期明确清算顺序。
是增设超级优先级，保障卖方的权利。 第416条规定，动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，在标的物交付后10天内进行抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物购买者的其他担保物权人获得补偿。 但是，留置权者除外。
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