普法:因限购政策解除合同 法院：开发商应返还购房定金

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法制网络记者黄辉通讯员陶然

最近，江西省南昌市西湖区法院审查了房屋买卖合同纠纷案件。 原被告因限制住房购买政策解除了住房买卖合同，开发商利用自己在合同履行过程中的强大地位拒绝返还购买定金。 法院综合考虑原被告购买过程中的过失程度，让开发者返还原告购买前存款本金，驳回原告购买前存款利息的请求。

年11月，原告徐某(买方)与被告某开发商(卖方)签订了《商品房订单》，原告承诺购买被告开发出售的房子。 房子总额为4034413元，定金为10万元。 买方必须在年11月30日18:00之前(即购买截止日)将本订单、定金收据和身份说明书原件等相关资料携带到卖方指定合同所签署《商品房买卖合同》和附件。 否则，买方违反合同，卖方有权另售该房屋，买方支付的存款不予返还。 在订单截止之前，卖方不得将该房屋另行出售给别人，如果另行出售他人，买方有权要求卖方返还买方支付的存款两倍。 当天，原告徐某向被告支付了5万元存款，被告向原告开具了存款收据。 后原被告没有在约定的日期签署《商品房买卖合同》。

审判中，原告在购买时确定被告销售员名下已经有一套住房，询问是否属于限购对象，被告销售员说他们有办法回避，所以原告同意签订“商品房订单”，支付存款 原告徐某知道自己是限制购买的对象，没有购买资格，在签订“商品房订单”的第二天向被告提出口头解除“商品房订单”。 被告否定了原告的主张，原告说他不知道其名义上已经有不动产，不承诺回避相关政策。 原来，由于被告执行了各自的措辞，双方经过多次谈判，被告某开发者多次付钱不退的惯例，态度强硬。 因此，要求原告法院依法作出判决: 1、解除原告和被告签订的《商品房订单》。 2、被告返还原告购买货款人民币50000元，按照银行贷款利率标准支付利息。

在审判过程中，法官总结了争论的焦点:在不能购买限制购买政策的情况下，被告是否应该返还原告购买前存款的本金和利息。 为此，前被告展开了争论。

原告认为购买费用应该返还。 根据《最高院商品房买卖合同争议案件审理适用法若干问题的解释》第四条和第二十三条，不得归咎于当事人双方的事由，商品房买卖合同未能签订的，卖方应当将定金返还买方。 本案住房买卖合同违反限购政策不能客观履行的，诉讼住房买卖关系应当依法解除和归还。 因为双方都有过失，一个开发者在5万元本金的范围内返还原告即可。

被告辩称不会返还购买费用。 根据《合同法》第一百一十五条，支付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。 领取定金的一方不履行约定债务的，应当加倍返还定金。 原告作为完全民事行为能力者，在签订合同之前应该知道相应的购买政策和自己是否有购买资格。 现在原告因没有购买资格而不能签约的，必须承担违约责任，被告有权没收存款。

法院认为，其中之一是购买者有义务忠实证明自己的房地产状况。 南昌市已经于年10月8日发表了《南昌政府办公厅促进我市房地产市场持续平稳健康和迅速发展的几点意见》(洪府厅发[]108号)，根据实施的意见，原告现在的条件受该政策的限制，在南昌市区房间 因此原告在购买前应该知道相应的购买政策和自己是否有购买资格。 但是原告轻信被告的销售员有回避限制购买政策的方法，本身就有过失。 其二，开发商有义务验证买家的购买资格。 被告某开发商作为专业商品房的销售单位，应该更好地理解商品房销售的相关政策、程序，按照政府的相关政策严格审查购买者的购买条件，要求购买者证明其名义的相关住宅新闻情况，就相关政策进行告知 被告某开发商没有提供证据表明其履行了严格的审查义务，开发商也有过失。

其三，根据公平大体上分别承担由此产生的损失。 双方当事人解除合同有过失，与本案有关的“商品房订单”约定的复印件不能客观履行，原告要求解除该“商品房订单”，被告返还50000元存款的要求合理合法。 原告徐某如果知道已经有住房，有相关的限购政策，与被告签署《商品房订单》，没有履行合理的观察义务，也有过失，所以告诉被告支付利息，没有事实上的法律依据。

据此，南昌市西湖区法院作出一审判决，命令被告某开发商在10天内支付原告徐某50000元存款，驳回了原告关于利息的投诉。

【法官的注意】

购买者在购买前，要“没收”自己是否属于当地限制购买对象、是否满足购买者入住等条件、能否异地采用公积金、购买者支付的存款，以免引起投诉风险，发生不必要的纠纷。

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