普法:房屋交易后强赶租客卖家买家谁之过

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□法制日报全媒体记者战海峰□通讯员杨青烨张晓亮

“买卖不破租赁”是房屋买卖中的重要法律大纲。 在重庆市渝北区发生的不法行为纠纷事件中，房子的买方吴先生因为倾听了销售方程式先生的话，单方面破门而入，强行装修了有租赁的房子。 之后，租户温先生和吴先生分别向法院提交了诉讼维权。 随着前几天该系列案件的最后二审案件在重庆市第一中级人民法院被审查，这场诉讼终于画上了句号。

年8月，程先生与吴先生签订了房屋买卖合同，将位于重庆市渝北区的住宅以238万元的价格出售给吴先生，卖方收到购房费3天内支付房款。 程先生告诉吴先生，这所房子已经于年2月出租给温先生，租赁期为3年。 双方口头约定吴先生半年后接房间。 那年9月21日，吴先生支付了购买费用，程先生把房子交给了吴先生。

租赁期间的所有权利变更不影响租赁合同的效力。

根据我国合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间全权变动的情况下，不影响租赁合同的效力”的规定，在房屋全权转移后，该房屋设定的租赁合同的效力仍将继续，房屋买方和承租人之间需要另行签订租赁合同 因此，房子通过后，房子卖方程先生已经不再是房子租赁合同的对手了。 因此，在本案中，程先生表示，由于双方未能按照购买合同约定的交货期履行义务，除了必须按照合同约定承担违约责任外，转让房子后的租赁收入也必须支付给吴先生。 另外，根据权利和义务的应对，吴先生也必须对与承租人温先生之间的租赁合同中的违约行为承担相应的法律结果。

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