热点:住宅土地采用权续期亟待顶层设计

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最近，温州部分住宅土地使用权的持续时间需要支付高额的土地出让金，被温州国土资源局称为误读，但继续引起社会学界的广泛讨论。 对此，相关部门也相继发声，参考中央如何处理持续问题进行调查。

温州市民王先生在一个月前买的二手房里尖叫。

他在3月中旬购买了50平方米以上的二手房，位于温州水心住宅区。 但后来发现，这个房间的土地使用权3月4日到期，购房费全部被银行冻结，房产证完成了改名，但必须补充土地出让金，才能完成最后的交易。

当地土地价格判断事务所做出30万元以上的附加费判断，相当于总房价的一半。 买房子的时候，卖方、买方、中介没有观察这个问题，看了就不买。 王先生告诉民主法制社的记者。

温州市国土资源部门相关负责人向媒体公布，温州市主城区范围内20年的土地录用证到年底有600多张，到年底到期的达1700多张。

民主法制社记者4月18日从温州市国土资源局获得的情况是，20世纪90年代温州市区部分国有计划性的住宅用地通过转让办理了20年的土地采用权，现在面临失效问题，国土部门在实际操作过程中无序

2007年实施的《物权法》规定了住宅建设用地的采用权期满自动持续期间，但自动持续期间应该如何继续，现在的国家还没有发表相关实施细则。 缺乏顶级设计使温州房主和温州国土部门的一部分不自然。

国土资源部官方微博国土之声4月20日宣布，国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研小组前往浙江省温州市调查指导住宅土地采用权20年期限延长问题。

温州的历史原因

1990年5月19日，国务院发布了55号令《中华人民共和国城市国有土地使用权转让暂行条例》(以下简称《条例》)，开始了城市国有土地使用权的转让制度，《条例》规定居住用地转让年限最高为70年

《条例》发表后，温州市区开始实施国有土地的采用权转让事业。 温州市国土资源局表示，在该政策执行初期，为了顺利推进国有土地使用权出让，居住用地在不超过最高年限的前提下，从20年到70年分期按照受让人自己选择的方法给予转让手续，支付相应的土地转让金额。

这个方法是根据当时国有土地的采用权才开始事业的，是考虑到市民经济的容错性而实施的，符合相关法律法规，也符合当时的社会民意。 温州市国土资源局相关人士这样说。

由此，今天温州住宅用地的采用权期限可能为20年，这些住宅土地的采用权已经失效或濒临失效。

根据温州国土资源局提供的情况证明，根据《中华人民共和国城市国有土地采购权转让暂行条例》第四十一条和1995年实施的《中华人民共和国城市不动产管理法》第二十二条的规定，住宅土地采购权被批准允许续期

上述两项法律规定土地使用权期满，经申请、批准可以继续，必须重新签订土地转让合同，支付土地出让金。

但是，许多学者说，将上述规定适用于住宅土地采用权的持续期间是违反《物权法》的。

自动更新

根据2007年3月16日发表的《中华人民共和国物权法》第149条的规定，住宅建设用地的采用权期限届满的，自动继续。

北京大学法学院教授、民法研究中心主任尹田在接受民主法制社记者采访时表示，自动更新是当然权利的延期、继续刊登，不需要签订任何法律文件，也不需要法律行为的介入。 温州国土资源局提出的法律依据都是下位法，不得违反《物权法》。

清华大学法学院教授程啸认为，自动更新期限自动延长，与重新签订土地转让合同是两回事。 国家没有相关规定的情况下，温州擅自领取土地出让金是违法的，没有法律依据，重新签订转让合同与法律相矛盾。 自动更新是指即使当事人不申请，政府也不会让步，期限会自动延长。

中国人民大学教授、民商事法律科学研究中心主任杨立新也认为，在《城市房地产管理法》第22条中说明违反了《物权法》第149条的规定。 对《物权法》来说，《城市房地产管理法》是旧法，《物权法》是全国人民代表大会通过的法律，与《物权法》的规定冲突的规定无效，不能用这个规定对抗《物权法》第149条的规定。

杨新告诉民主和法制社记者，住宅建设用地的采用权期满时，必须自动继续，任何人、任何单位包括各级人民政府都不得违反这项规定，必须经过申请给予业主持续时间

但是，自动持续时间是关于持续时间、有无缴纳和土地出让金缴纳方法的问题，是当初的《物权法》立法悬而未决的重大问题。 由于缺乏相关的具体规定，现在的温州出现了这样不自然的局面。

留在《物权法》史上

自动更新期间该如何更新，现在的国家还没有发布相关实施细则，温州国土资源局也不敢擅自办理更新手续。

温州国土资源局向民主法制社记者提供的情况证明，现在温州没有制定这样的政策，也没有办理这样的继续手续。

杨新认为，关于在参加《物权法》立法过程中如何自动继续的问题，许多意见认为，这个问题关系到广大人民群众的切身利益，需要慎重对待，现在最好不要规定 因此，自动更新期间明确的是，为了保证不动产权利的行使，没有所有者的申请进行更新。 关于是否有条件、是否支付转让金等问题，不是按照现行法律的规定解决，而是留待今后的主题研究再决定。

同样参与《物权法》立法的尹田教授说，这个问题当初是重大的争论问题，与国家政策有关。 当时提出了三个选择，不支付土地转让金、象征性缴纳、全额转让金。 但是，任何选择都不能检查。 尹田说，如果不支付土地转让金就不象征性地支付的话，政府看起来会让利，会成为社会福利。 但是不缴纳是没有道理的。 因为转让土地时缴纳的转让金只有70年。

另外，如果成为社会福利的话，大家都可以享受。 不能有房间的人不能享受福利，没有房间的人不能享受，有房间的人可以享受越来越多的福利，租房的人凭什么不能享受？ 尹田说。

尹田说，缴纳土地出让金后，将陷入困境，如何支付、支付、该怎么办，牵引的范围太广了。 最初在立法上回避了这个问题。

程啸说，《物权法》在这方面应该谨慎。 因为这关系到广大大众的好处，所以只规定自动更新期间应该基于保护权利来考虑。 因为房子的所有权利都是无限期的。

温州以外

一石激起千层浪，随着温州住宅土地使用权到期的发酵，青岛再次出现了限制住宅土地更新的谣言。

2009年，青岛市阿里山区的部分房屋在全国率先发生冲突，超过了当时设定的20年土地利用年数。

山东商报报道，作为国务院最初批准设立的14个经济开发区之一，1989年，由于当时没有政策，青岛经济技术开发区在国有土地采购权转让方面，今天也进行了大胆的尝试:以阿里山地区为主的部分住宅

根据上述报道，7年来，青岛市限制冲突住房土地采用权的续费问题尚未处理，业主们也开始静观其变化，等待国家一级法律法规的颁布，而不是东奔西走。

青岛市黄岛区国土资源住宅管理局的员工在接受《山东商报》采访时，由于《物权法》中没有无偿证明土地采用权的持续时间，因此有关持续费的问题已经通过上级部门向国土资源部报告。 很明显，关于现在续费的谣言是假的，政策还没有制定，所以谣言是不可信的。

从媒体取出来进行比较的是深圳。 作为国有土地采购权有偿录用制度的先驱，深圳于1982年颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。 该规定首次根据行政区分方法规定了经营用地，同时规定了相应用途的土地采用年限，如工业用地30年、商业用地20年、商品住宅用地50年等。 这是深圳现在到期的土地需要持续时间的主要原因。

1994年深圳发表了《深圳经济特区土地采购权转让条例》，条例规定土地采购权的最高录用年限为50年。 1995年9月15日，深圳修改了该条例第11条，土地采用权的最高采用年限为70年，不同用途的土地采用年限按照国家规定执行。

深圳市计划和国土资源委员会官方微博4月19日公布，目前深圳关于土地采购权续期的规定，到1995年9月18日与深圳市计划和国土局签订了《土地采购权转让合同》的土地，顺延至国家法定最高年期，

深圳计划和国土资源委员会还说，1995年9月18日以后签订《土地采用权转让合同》的土地采用权到期后，关于如何继续、需要支付地价等问题，深圳正在考虑制定相关政策

出口在哪里？

媒体报道，温州部分房屋已过期20年，引起国土资源部的重视。 国土资源部要求浙江省温州市及时报告情况。

温州国土资源局正在研究相关提案，称近期将报告高级研究的决定，妥善解决此类问题。

杨新认为，在需要自动更新的前提下，住宅建设用地的采用权最高期限为70年，如果约定不到20年和70年，则必须首先自动更新。

杨立新认为，如果从70年最高期限的持续时间未达到70年，是否应该补充转让金，应该考虑到70年的采用期间和20年等不足70年的期间不同，转让金的金额不同，持续期间如果不补充转让金，政府的 另外，如果20年等住宅建设用地的采用权所有者在持续期间不支付转让金，对支付了70年转让金的其他业主来说是不公平的。 因为，这个杨新认为，如果在20年内期满自动继续，业主必须弥补20年和70年土地使用权期间的转让金差额。 关于具体的转让金差额的计算，必须根据转让土地采用权当时的转让金价格进行计算。

但是尹田不赞同这个想法，物权法规定的自动持续时间不区分70年和20年，也没有设定持续时间，这个方法没有根据。

程序法建议，国家立法机关全国人民代表大会常务委员会应尽快作出法律解释。 因为这关系到人民群众的基本权利。 通过法律解释，确定自动更新的问题，免除人民群众的担心，防止地方政府的违法行政。 在国家没有规定收钱之前，你不能收钱。 否则是违法的。 在这方面没有创新的问题。

杨立新则说，在编纂民法典的分则中，有机会处理这个问题。 综合、修改《物权法》，纳入民法分作为物权法编纂时，可以讨论这个问题，提出具体的处理方法，不仅可以一次解决问题，还可以为编纂民法分提供亮点，得到人民群众的支持。

关于住宅建设用地的采用权是否在持续期间继续缴纳土地出让金，杨新的建议是免费的，把利益转让给业主，也就是让给人民。 除此之外，以重新征税的方法，对永久的住宅建设用地采用权利，权利人向国家纳税，土地的所有权利人向国家纳税。 程啸认为，从立法宗旨来说，不收钱合适，能否征收房地产税是另一个问题，可以讨论。

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