热点:怎么理性看待“公摊面积”取舍之争？

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编辑日前根据《新华每日电讯》等媒体报道，在房价高的企业、法规不断增加的背景下，既然国际上基本是按套内面积计算房价，为什么我国的计算房价、物业费等呢？ 这件事引起了广泛的关注，本报要求学者进行研究。

最近，“买100平方米的房子只有70平方米。 这种洞的摊位面积到底是怎么来的？ 》的复印件在网上热传。 这个复印件引起了读者的很多疑问:既然国际上是按套内面积计算房价，为什么我国包括非常高的摊位面积？ 摊位面积应该取消吗？ 实践中的争论问题又应该怎么处理？

请勿取消摊位面积

摊位面积是指建筑物内各产权人分配公共建筑面积。 公共建筑是指为了保证专有部分权利的正常行使，规定各产权人共同采用部分。 用套内建筑面积+分配的公共建筑面积的方法计算房价，向原建设部(现住建部)颁发《商品房销售面积计算及公共建筑面积分配规则(试行)》第五条的确定规定。 虽然争论一直在持续，但我认为摊位面积确实不应该取消。

首先，即使取消摊位面积也不会促进房价下降。 要看到现代城市的多层住宅离不开公共区域。 因此，取消公共摊位面积只不过是把公共摊位面积排除在住宅售价的计算之外。 但是，一栋住宅的价格预算和预计利润不会根据夹克内面积还是建筑面积而变化，即使取消摊位面积，顾客购买住宅的总额也不会变化。 《商品房买卖合同示范复印件」()第7条第1项显示了含摊位面积和不含摊位面积的不同计算方法，明显单价不同。

其次，摊位面积有业主出钱确定的法律依据。 根据《中华人民共和国物权法》规定的建筑物区分一切权利，一栋楼内的各业主对其专有部分享有一切权利，所有业主对公共部分享有共同的权利。 换句话说，一栋楼内的公共区域，楼内所有业主共同拥有全部。 因此业主分担相应公共区域的费用符合法律规定，各业主也由此获得相应公共部分的所有权利份额。 有些公共区域对专有部分是必不可少的，业主不能只取得专有部分而放弃共享部分。 例如，购买者不能只购买居住区域，放弃对应的楼梯。

确实，在山东省的高密度事件中，合同约定的建筑面积是85平方米，但实际夹克内面积只有40平方米。 但是，这样的例子的发生与其说是摊位面积计入房价的理由，不如说是开发商的恶意欺诈造成的。 这样高的摊位面积的例子经常变得明确，也并不意味着摊位面积越少越好。 这是因为客户买房后的生活质量可能会下降。

摊位面积范围争论

对于摊位面积，业主最头疼的问题不能超过其神秘。 只要弄清楚自己为那些摊位支付了费用，客人就可以放心了。 关于摊位面积的范围，《商品房销售面积计算及公共建筑面积分配规则(试行)》规定: (1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电站、设备间、公共大厅和通道、地下室、值班警卫室及其他功能上由全栋构成 (2)夹克(单元)和公共建筑空间之间的隔壁及外壁(包括山墙)墙体的水平投影面积的一半。 但是，作为独立利用空间销售或出租的地下室、车库等，请勿计入公共建筑面积部分。 作为人防工程的地下室也不计入公共建筑面积。

但是，单凭这一列举规定不能处理实践中出现的所有争论。 如上所述，业主支付摊位面积的费用是以取得相应部分的共享权为前提的。 这是因为在评价是否属于摊位面积的范围时，有必要考虑权利问题。 根据《商品房买卖合同示范文案」()第19条，园区内的会所、计划的车库和车位等需要根据约定明确权利，因此其是否属于摊位面积也因情况而异。 其他辅助公共服务设施，如居民委员会用的房间、幼儿园、中小学更复杂。 例如，根据《广州市住区辅助公共服务设施管理暂行规定》，建设部门只负责代理，最终需要移交相关主管部门，摊款面积不计入。

对于实践中的五花八门项目种类，客户必须掌握法律救济途径。 因为开发者采用了样式合同，所以在合同解释中必须对开发者进行不利的解释。 对于经过约定可以进入摊位面积的部分，必须在合同中确定约定。 否则，约束双方当事人的效力不会发生。

总的来说，摊位面积不是原罪，民众必须以理性的态度来看待摊位面积。 购买房间时要合理选择，慎重应对，发生纠纷时，要用法律武器维护自己的合法权益。

(作者分别是北京航空航天大学法学院副教授，北京航空航天大学法学院硕士研究生)

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