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《中华人民共和国合同法》第六十条当事人必须按照约定全面履行自己的义务。
北京市中山公园管理处和山西远征广告文化传达有限企业一审民事判决书
北京市东城区人民法院
民事判决书
( )北京0101民初14355号
原告:住在北京市中山公园管理处，北京市东城区中华路*号。
法定代表人:李某，园长
委托诉讼代理人:韩某，北京市正海律师事务所律师。
委托诉讼代理人:郑某，北京市中山公园管理处管理课长，住北京市东城区中华路*号。
被告:山西远征广告文化传达有限企业，居住地太原市迎泽区柳巷北路。
法定代表人:郭某，总经理。
委托诉讼代理人:金某，北京市君合律师事务所律师。
委托诉讼代理人:段某，山西远征广告文化传达有限企业副社长，住在太原市迎泽区柳巷北路。
原告北京市中山公园管理处(以下简称中山公园管理处)和被告山西远征广告文化传达有限企业(以下简称山西远征企业)的房屋租赁合同纠纷案件，本院于年7月24日立案后，依法适用普通手续，公开出庭审理 原告中山公园管理处委托诉讼代理人韩某、郑某，被告山西远征企业委托诉讼代理人金某、段某参加诉讼。 这件事现在审理结束了。
原告中山公园管理处向本院提出诉讼请求:1.要求原被告双方之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充合同、《房屋租赁合同》继续合同》于年7月25日解除。 2 .要求被告在位于北京市东城区中山公园内的五色土餐厅的南侧管理房(建筑面积约800平方米)清空后归还原告。 3 .要求被告支付原告从年7月1日到年7月25日的房租109575元，支付从年7月26日到被告实际发放日的房租，根据每天4383元的计算，原告同意返还被告支付的保证金20万元。 4 .要求被告支付解约违约金32万元。 事实和理由: 2011年12月20日，原被告签订了《房屋租赁合同》，原告租赁采用了位于北京市东城区中山公园内的五色土餐厅的南侧管理用房间(以下简称涉案房屋，建筑面积约800平方米)。 房屋租赁期间为2012年1月1日至年12月31日，2012年1月1日至2012年6月30日之间为租赁期间。 房租每年160万元，分两次支付。 到2011年12月31日，被告将向原告支付第一年下半年的租金，即2012年7月1日至2012年12月31日期间的房租80万元。 到2012年12月10日，被告将向原告支付第二年上半年的租金，即年1月1日至年6月30日期间的租金80万元。 到年6月10日，被告将向原告支付次年下半年的租金，即年7月1日至年12月31日期间的租金80万元。 今后每半年的租金支付时间是这样类推的。 其他费用未约定具体支付时间的，被告不重复于2011年12月31日向原告支付第一年全额，之后被告每年支付上半年租金时将全额支付其他费用。 被告没有按照合同约定支付租金及相关费用的，每天以年租金的万分之五支付违约金。 逾期房租和其他费用超过30天的，原告有权解除合同。 由此解除合同的，被告必须向原告支付相当于年租金20%的违约金。 当天，原被告签订了《房屋租赁合同》的补充协议，约定将房屋租赁合同期限延长15年，租赁合同期限每5年签署一次等复印件。 年12月31日，原被告签订了《房屋租赁合同》的继续合同，约定将房屋用途从餐饮经营和文化展示的采用变更为对外展览会的采用，另外双方继续第二个五年合同。 上述合同签订后，原告按照合同履行了义务，被告逾期支付年下半年的租金，该租金应在年6月10日前支付，但原告起诉时被告尚未支付，根据合同约定，原告有单方解除权 年7月21日和7月25日，原告分别向被告发送了《中山公园内五色土餐厅南侧管理用房〈解除房租合同〉通知书》，被告于年7月25日收到。 原告认为，双方建立住房租赁合同关系是双方真正意义上的合法比较有效，被告拖欠租金的行为达到合同约定的解除条件，原告已经行使了单方面解除权。 现在原告向法院起诉，像请求一样申诉。
被告山西远征企业承认双方“房屋租赁合同”、“房屋租赁合同”情况属实，原告一开始就不能按照合同约定保障涉案房屋的饮食用途，有违约行为，但被告继续与原告合作，20万敷 考虑到原告的实际困难，被告与原告签订了《住宅租赁合同》的继续合同，同意将住宅用途从餐饮经营变更为对外展览会。 双方约定租赁期20年，被告对涉案人士寄予厚望，投入大量装修，最近的装修始于年6月10日，至今未结束。 原告同意被告装修一个月后提出诉讼要求解除合同，违反了善良信用的基本合同。 被告首先关于租金的支付，在实际履行合同的过程中双方没有严格按照合同执行，同意延期交货，其中如果交货从年到年延迟，原告没有提出异议，以协商一致的默契方式在合同中约定 在这种情况下，原告要求被告按合同及时支付租金的，必须履行租金的催促行为，但原告同意在诉讼前不向被告催促租金，对被告进行装修，违反善意的履约。 被告从来没有表示拒绝支付租金。 迄今为止的交易惯例是原告等待通知支付租金的具体时间，因此被告在诉讼期间支付了年下半年的租金，但原告拒绝接受。 其次，在手续上，原告于去年7月24日要求解除合同，但次日向被告发送了合同解除通知，不符合形成权行使条件。 第三，关于违约金节，由于原告不能提供涉案房屋满足饮食经营的需要，原告有违约，年12月2日，原告员工带领陌生人闯入涉案房屋，破坏被告财产，强制留置，构成违约 如上所述，被告同意支付租金，但不同意原告的其他诉讼请求，要求继续履行合同。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质量证明。 当事人没有异议的证据，由本院确认并卷证。 关于有争议的证据和事实，本院认定如下: 1、被告于年7月19日提交《中山公园皇笃艺术馆(中馆)设置圆形餐桌问题的信》，原告通知被告，禁止院内任何形式的饮食接待，双方涉案人士的 经过质量证明，原告承认了这一证据的真实性，但否定了说明目的，双方在签订合同时约定涉案房屋可以作为饮食用途，但被告从租房之日起就作为文化展示使用，没有向原告申请过饮食用途。 之后，根据北京市政府及相关主管机关的政策，不能在公园内设置高级会，为了防止被告设置会址，向被告发送这封信。 关于饮食的经营，被告不能办理饮食许可证，因此从租赁谈判事件的房子一开始就被用作展览用途，被告要求原告协助办理饮食营业许可证，但原告拒绝，没有证明原因。 原告不同意这个。 被告确实在装修时进行了煤气改造，但并不是经营饮食用途，不存在双方合作、不允许在公园内经营饮食的相关政策，被告没有向原告申请过。 2 .被告提出租金交付日期，对表、银行转账记录说明被告从年开始延迟交付租金，原告没有对此提出异议，双方以协议默契的方式变更了合同约定的租金交付日期和租金违约责任。 证据表明，原告承认了这一证据的真实性，但否定了解释目的，被告以前延期支付租金构成违约，违约责任追究原告的权利，双方不能说明隐含地变更了租金的支付日期。 双方变更合同条件的，应当书面制作。 3、被告于年6月提交《中山公园工程施工安全审查表》、《中山公园建设工程申报》，提交施工押金收据、《用火证》、《消防备案证》等，被告延迟支付租金的，原告批准被告装修申请，目前解除合同恶意 经过质量证明，原告承认了这一证据的真实性，但否定了说明目的，说原告批准装修时还没有达到年下半年租金的支付期限，被告延期支付年上半年的租金，但当时也完成了支付，因此原告装修正常交易 4、被告年第一季度，第二季度原告向被告提交催纳水、电费的书面发票，说明原告具备书面催纳的条件，但原告对提出诉讼要求解除合同有恶意。 根据合同约定，被告应该在下季度支付上季度的水电费，原告在约定时间2个月后发出催促通知，说明双方就支付延迟费用达成了协议。 经过质量证明，原告承认了这一证据的真实性，但否认了水电费与本案的关联性，而且这一证据是结算书，不是催收通知。 5、被告向原告提交并出具的从年到年的部分通知费用账单，根据以往惯例，被告说明原告在送达费用账单后支付相应的款项，原告送达费用账单时比合同约定的履行日期晚。 经过质量证明，原告承认了真实性，但否定了说明目的，原告并没有定期租金向被告发送项目明细，被告没有承诺自动履行支付义务，且合同中有向原告发出支付通知的义务。 水电费的征收是原告制作表格后由被告支付的，房租应该按照合同约定由被告自己支付，只是表现在表上。
根据当事人陈述和审理确认的证据，本院认定事实如下: 2011年12月20日，原被告签订了《房屋租赁合同》，原告位于北京市中山公园内西侧五色土餐厅南侧的管房建筑面积约800 租赁期限为2012年1月1日至年12月31日。 签订合同时，被告支付履约保证金20万元，原告收到后合同生效。 租赁期限是从2012年1月1日到2012年6月30日。 房租每年160万元，分两次支付。 到2011年12月31日，被告将向原告支付第一年下半年的租金，即2012年7月1日至2012年12月31日期间的房租80万元。 到2012年12月10日，被告将向原告支付第二年上半年的租金，即年1月1日至年6月31日期间的租金80万元。 到年6月10日，被告将向原告支付次年下半年的租金，即年7月1日至年12月31日期间的租金80万元。 今后每半年付房租的时间被类推。 其他费用未约定具体支付时间的，被告不重复于2011年12月31日向原告支付第一年全额，之后被告每年支付上半年租金时将全额支付其他费用。 在履行合同期间，被告应向原告全额支付租金和其他费用。 被告没有按照合同约定支付租金及相关费用的，每天以年租金的万分之五支付违约金。 逾期房租和其他费用超过30天的，原告有权解除合同。 由此解除合同时，被告必须向原告支付相当于年租金20%的违约金。
当天，双方签订了《房屋租赁合同》的补充协议，关于租赁期限，被告的租赁相关房屋从事饮食经营、文化展示，因此必须投入大量资金改造房屋。 原告同意被告的租赁期限延长15年，租赁合同签署5年。 2031年12月31日期满后，双方就继续租赁问题进行了重新协商。 前两个五年合同，年租金160万元，第三、四个五年合同，年租金176万元。 当天，被告向原告支付20万元履约保证金。
年12月31日，双方签订了《住宅租赁合同》的继续合同，租赁用途从从事餐饮经营、文化展示采用的表现变更为对外展览会采用。 更新第二年的五年合同。
年、年及年上半年，被告延期支付租金。 被告解释说双方同意改变了支付时间。 年7月21日，原告向被告发送了“解除通知书”，但不能恰当地投稿。 年7月25日，被告收到了《解除通知书》。
年8月22日，被告向原告支付了80万元年下半年的租金。 年9月8日，原告返还上述租金。
在 诉讼中，本院取了110号报警服务台电话记录表和相关视频录像。 根据110号通报服务台电话记录表，去年12月2日12点左右，段某通报说中山公园皇掖艺术馆内必须有人撬开钥匙。 本人不在现场。 那个人是段某合作者，双方有合作纠纷。 年12月2日18点左右，在民警现场了解情况，这场纠纷已经当场自行处理。 根据视频，去年12月2日12点左右，由于被告和合作者之间的纠纷问题，民警来到现场解决，原告员工也解决了被告和合作者之间的纠纷问题。 证据显示，原告承认上述证据的真实性，被告承认证据的真实性，但不同意复印件。 据说当天晚上还有两个陌生人在关系家。 因此，被告提交了录像，说明原告员工带着陌生人进入涉案房子，看见陌生人撬开门换钥匙也停不下来，违反了合同。 证据表明，原告否认录像的真实性，被告和合作者有纠纷，因此原告作为证人向现场作证被告合作者的盘点行为，被告合作者确实有拣货行为，但与原告无关，原告保证现场不会发生治安事件。 被告申请将该员工作为证人作证，证人于年12月2日要求原告员工进入涉案家庭，其后紧接着十几名陌生人，原告员工说要交换钥匙，陌生人交换钥匙，证人要求原告员工阻止。 根据证据，原告认为证人和被告有利害关系，否定了证人证言的真实性，被告承认了证人证言的真实性。 原告提交了年11月11日的会议记录，说明由于被告和合作者之间的纠纷加剧，原告召集被告确定会议处理大致是12月2日，原告为了保证现场秩序来到现场。 经过质量证明，被告承认了该会议记录的真实性，但否定了原告的说明目的。 被告认为原告已经在年12月2日有违约行为，关于为什么之后还要支付年上半年的租金问题，被告双方都发生了纠纷，但在协商过程中，被告如果不支付租金，原告就不同意被告的装修，支付租金的行为， 但是，关于双方如何协商处理拣货纠纷的问题，被告未能提出相应的证据。
在诉讼中，被告表示双方在合同中约定的违约金过高，法院认定被告有违约的，要求降低违约金标准。 被告答辩说，原告有违约行为，被告对涉案房屋进行了大量装修的一节。 被告确定不在本案中提出反诉，不鉴定装修的现值。
本院认为，原来被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充合同、《房屋租赁合同》继续合同》双方真正意义上，合法比较有效，双方必须按照约定履行各自的义务。 根据合同约定，被告逾期支付房租和其他费用超过30天的，原告有权按照合同约定支付年下半年的租金，现在被告按照合同约定超过30天，按照合同约定达成解除条件，原告有单方解除权
被告提出的关于租金支付时间的答辩意见，首先被告在过去的合同履行过程中延期支付租金，原告没有追究，但这不是双方隐含变更租金支付时间和违约责任的构成，另外原告通知被告支付 其次，关于原告同意被告装修，原告的解释也合乎常识。
被告对原告也有违约答辩意见，双方在《租房合同》中约定被告租赁涉案房屋的用途用于餐饮经营、文化展示，但双方已于年12月31日变更录用用途，被告也由租房涉案人用作展览会 另外，关于年12月2日的纷争，根据审讯的证据，这场纷争是被告和合作者之间的纷争，与被告在年上半年继续支付租金没有异议的情况相结合，被告以此理由延期了租金的交付，没有成立。
原告要求被告支付年7月1日至年7月25日的房租和年7月26日至被告实际发扬之日的房屋占有费，理由正当，本院支持。 被告也同意支付租金，本院不持异议。 原告同意返还被告支付的保证金20万元，本院允许。
被告拖欠租金的行为违约，原告要求被告支付违约金的理由是正当的。 诉讼中，被告提出要求法院降低违约金标准，但在公平大体和诚实信用大体上，通过综合测定履行合同的程度、当事人的过失、期待好处等因素，被告认为违约金金额过高的意见难以成立 如上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条的规定
一、原告北京市中山公园管理处与被告山西远征广告文化传达有限企业之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充合同、《房屋租赁合同》更新合同于2017年7月25日解除。
二、被告山西远征广告文化传达有限企业在本判决生效30天内北京市东城区中山公园内五色土餐厅的南侧管理房(建筑面积约800平方米)清空后，归还原告北京市中山公园管理处。
、被告山西远征广告文化传达有限企业在本判决生效后30天内向原告北京市中山公园管理处提交了2017年7月1日至2017年7月25日的住宅租金19575元和2017年7月26日起被告山西远征广告文化传达有限企业
四、被告山西远征广告文化传达有限企业在本判决生效30天内向原告北京市中山公园管理处支付违约金32万元。
五、原告北京市中山公园管理在本判决生效后三十天内返还被告山西远征广告文化传达有限企业保证金二十万元。
在本判决指定期间不履行支付金钱的义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
事件的受益费为64440元，由被告山西远征广告文化传达有限企业承担(本生效后7天内支付)。
对本判决不服的，可以在判决书送达之日起15日内向本院提交诉状，根据对方当事人人数提交复印件，支付上诉案件的受益费，向北京市第二中级人民法院上诉。 上诉期满后7天内未支付上诉案件受益费的，自动撤回上诉解决。
审判长龙瑛
评委王亮
人民陪审员冯静
二零一七年十二月十二日
书记官景琪
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