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热点:房屋租赁市场乱局待解

来源:网络转载日期:2021-03-30阅读:

本篇文章2949字,读完约7分钟

在房地产市场,许多法律条款是比较房屋买卖行为,但在房屋租赁方面存在立法不足的问题。 为了应对这种现状,最近大波租赁住宅的新政密集袭来。 目前,住建部选择了有关部门和广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市率先开展了住宅租赁试验。

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一个多月来,住宅租赁市场的改革引起了社会的关注。 首先上海不仅不能租赁住宅用地,而且在广州提出购房同权后,不久国家九部委联合发文在深圳等12个城市试行租赁市场改革&hellip。 … 业界人士解体,这一系列政策的发表,是对住宅租赁市场规范的迅速发展发出重大信号。

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从各地的实施方法来看,有关部门除了集中增加租赁住宅的供给外,还把加强管理和服务、规范租赁市场等问题作为重要因素。 记者观察到,相关法律只是具体规定了房屋买卖行为,因为租赁立法方面相对不足。

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例如,租赁行为没有对租赁期间、租赁价格、双方权益等制定法律规定,承租人的基本权益、居住环境等没有直接保障。

对此,北京市法学会房地产法研究会副会长、清华大学法学院党委副书记程啸向媒体表示,应该加快房屋租赁行业立法短板的补充,完善房屋租赁制度的顶级设计,通过法治手段抑制各种租赁混乱

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不约定双方责任的租赁合同

就租房乱象而言,在北京某广告商集团实习的高杰(化名)不要哭。 高杰今年大学毕业,为了早日适应社会,4月初从内蒙古到北京工作。

没去过首都的高杰刚开始住在西城区陶然亭地铁站附近的快餐店,现在找到了这份工作,然后开始找出租屋。

最初,华丽浏览过一些租赁网站,他很快发现现实房间的来源不仅在互联网上的位置,房间和价格也有很多不同。

在同事的建议下,他加入了白纸坊西街全国连锁的租赁中介,多次谈话,业务员向他推荐房源,房租可以一付也可以三付。 中介费是每月房租的一半。

一名男业务员带着高杰看到了40平方米以上的房间。 房租每月3000元。 价格很高,但父母帮助他垫付后,高杰决定租这套套房。

我按一付。 高杰说他准备回店里签字,那个业务员还介绍了女业务员杨先生,后期手续由她处理。 华丽支付了1500元的中介费,但对方只写了一张红色的收据,没有开具收据。

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杨先生带高杰去了广安门外大街另一家的中介。 这家店不是收中介费的连锁店。 我觉得有点奇怪,华丽提出疑问,回答说在哪里租房子都一样。

谈话结束后,杨先生会给他房子的租赁合同。 合同中对双方义务约定的根据是国家有关规定,具体有什么规定? 合同没有解释。

作为乙方的高杰,这个形式合同中有很多让他履行的责任,几乎没有提到甲方的责任,另外发现甲方不是房东,而是这个中介企业。

前几天,记者以租赁名义,取得了7家租赁中介的形式合同。 文案和高杰手的合同差不多。 其中除了注明房子的位置、租金、租金期限、房租的支付日期以外,双方的责任都是空白的。

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很多中介对租赁的具体法律条款没有概念,回答更是五花八门,已经出来了吧。 我不太清楚这有什么意思&hellip。 … 关于后期发生纠纷的处理方法,这些中介给出比较统一的回答走法律道路。

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很少中介企业与租户签订合同。 北京一家中介负责人说,我们大多只起介绍的作用,提供中介新闻服务。 如果后期发生问题,和我们没有关系。

这个主管在租赁领域还有一大风险,很少中介验证出租人的产权证明书,这就是很多‘ 二房东的出现

乱象重

高杰对与杨先生企业的合同有疑问,但我觉得没什么大问题就签了字。 支付第一个月的房租时,杨先生说每月另外收200元的房租。

根据 有关规定,房屋租金应该由房东支付,但根据记者的调查,在实际操作过程中,许多房东通常会把这个负担转嫁给出租人,更严重的是,很多人不知道存在这个税金。 高杰说,200元的房产税也同样没有拿到收据。

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手续完成后,高杰发现房间里的空调器、洗衣机、电视机都旧了,杨先生答应更换它,但一个月的租赁期限快到了还没有处理,合同上显示的一点也晚了。

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多次催促无辜后,高杰故意在规定期限内不交第二个月的房租和税金。 其间,从河北衡水出差回到北京后,发现铁格子式的防盗门被换了,内侧的木门锁掉在了地上。

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以为房子被偷了,他报警,给杨先生打了电话。 杨先生冷静下来,说是他们撬开的钥匙。 因为高杰没有按时付房租。

警察来到现场了解基本情况后,让他们自己协商。 在北京举目无亲的高杰,只付了第二个月的房租,中介答应交换和追加新货,但还没有动静。

房租快到期时,高杰说不想再借了,杨先生说不退还押金。 理由是高杰没有充分租合同期限的一年是违反合同的。 被崩溃耍得团团转的华丽接受了这个条件。

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真受不了,我想尽快结束。 高杰后来去了同事租的房子,里面住着6个人,空间非常狭窄,但总算稳定下来了。

空闲的时候,高杰想咨询律师,为自己获得维权,但律师说这样的案件太多,法律管不了,以后会做点心吧。

懊悔的杨先生想把这件事反映到有关部门,无论是房管局还是工商局,这都很模糊。 为了喘气,高杰在一个有名的网络论坛上,简单地宣布了这个遭遇。

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将立即删除帖子。 高杰的手机开始接到全国各地的骚扰电话,一分钟打来五六个电话,甚至不能关机,整整受到骚扰一天后,手机变得安静了。

这件事,我承认种了。 高杰对记者说,他还被拉入qq集团。 里面有人租房子被骗了,没有维权成功的例子。

河北世纪方舟律师事务所的刘浩然律师说,这是由于房屋租赁市场缺乏统一立法,承租人权益受到侵害时投诉,提起租赁诉讼至少几个月,往往是几年,诉讼价格与报酬不成比例

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刘浩然律师分析了租赁市场混乱的主要原因:这个市场缺乏监督管理,监督管理能力薄弱,对违法、违规租赁行为以及租赁机构缺乏强大的打击力。

租赁市场还缺乏专业租赁服务化的公司和组织,没有形成规模特征和市场企业品牌,缺乏统一性。 刘浩然律师说。

租赁购买同权利缺点

根据 资料,目前中国流动人口达到2.45亿人,每年新就业大学生700万人左右,少数人口流入的大中城市新市民在增加。 准备租房或准备租房的人可能会面临高杰的遭遇。

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其实,对于很多出租人来说,除了希望不要被出租人的混乱所困扰以外,最期待的是能在一个城市稳定地生活。 最近,借同权的政策成为了租赁人集团的圣经。

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7月17日下午,广州市政府发布了《广州市人民政府办公厅关于发行加快广州市住房租赁市场快速发展事业方案的通知》,确定给予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务的权益,保障租赁同权。

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这个一出现,瞬间就会引起广泛的讨论。 其实,这不是广州独有的。

年5月,国务院办公厅发表的《加快住房租赁市场培育和快速发展的若干意见》中,提出了完全的住房租赁支持政策… … 非当地户籍承租人可以依照《居住证暂行条例》等有关规定申请居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

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应该说广州版的租赁同权只是作了具体的制度安排。 许多其他城市也实行这项政策。 四川省成都提出,符合申请居住证条件的居民可以根据房屋租赁合同备案证明申请办理居住证,居住证持有人按规定享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。

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辽宁沈阳建议建立承租人居住证权利清单,不断扩大承租人的权利。 到2012年12月底,持有居住证的承租人按照法律法规的规定,在就业支持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救济、居民委员会选举、人民调解员的选任以及子女入学、中学报考等方面,享受公共服务,实现了租赁权。

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湖北武汉也在“征求意见”中指出,根据现实情况,将适时讨论符合条件的承租人子女就近入学等基本公共服务政策措施。 郑州也提出,在县(市)、街区政府驻地町和其他建设町具有合法稳定住所(包括租赁)的人员及其共同居住生活的配偶、孩子和父母,可以根据本人意愿在当地申请注册常住户口。

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另外,这次12个租赁试验城市中没有列出的无锡,建议从9月开始废除60平方米的购房定居政策,允许租赁住宅定居。

记者观察到,这项政策具有重要意义,但在网上的评价依然不值得称赞。

易居研究院副院长杨红旭表示,目前讨论的租赁同权集中在教育行业,根据各地经验,有些城市拥有当地居住证,已经可以享受当地的入学待遇,但租赁住宅能否享受高质量的学区房,

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另一个分解者是‘ 租赁权的重要问题是如何客观公正地执行这个理想或‘ 同权最终实行到什么程度?

以广州为例,该市为购买租赁同等入学设置了条件:是身份要件、要求持有市户口、要求父母拥有人才绿卡持有人等特定人士、还是满足积分入学学位条件的来穗者带孩子? 二是没有房间要求,要求监护人在本市无所有权的住房。 三是监督管理要求,要求租赁住宅所在地是唯一的居住地,租赁合同备案登记。

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这种设置条件的行为相当比例的人达不到。 一位专家说,必须依靠政府的努力。 那么政府怎么想办法? 对外经济贸易大学公共管理学院教授、博士生导师李长安的观点首先是尽快在租赁市场建立&lsquo。 规则。

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李长安指出,目前中国的租赁市场不规范。 例如,黑中介频繁出没,租赁合同霸王条款横行,无理涨价、房租欺诈、不退还押金等现象依然存在,这些混乱已成为影响租赁市场快速发展的肠梗阻。

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此次住建部等9个部门发布的《通知》从土地政策、金融政策、运营政策和管理政策等多个维度构建了推进住宅租赁市场快速发展的政策互联网系统。 李长安建议,在基本公共服务的普惠方面,政府也需要提高开放力,增加对流动人口的供给。

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立法保护承租人的权益

记者观察到,今年以来,国家级住房租赁市场立法步伐明显加快。

今年2月,国务院副大臣陆克华正在加快住宅租赁市场的立法,通过立法确定租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租赁期和租金等制度,在基本公共服务方面向租赁居民租赁居民

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接着,国务院在年立法事业计划中表示,将在年内制定城市住房保障条例,推进与住房租赁市场改革有关的立法项目。

5月19日,国务院还发布了住建部的《住宅租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(简称《条例》)。 其中包括租金、合同制定、押金征收、居住空间标准等多个方面。

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《条例》的复印件除非具体如住宅租赁合同约定,承租人不得保留押金。 出租人保留押金的,应当承担举证责任。

另外,《条例》还说,备案的住房租赁合同作为承租人可以拥有合法稳定住所的证明书。 承租人可以备案的房屋租赁合同依法申请居住证,享受规定的基本公共服务。

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有趣的是,租赁合同的备案已经不是新政策了,但这个制度一直不能执行。

2011年2月开始实施的《商品住宅租赁管理办法》规定:住宅租赁合同签订后30天内,住宅租赁当事人必须向租赁住宅所在地直辖市、市、县人民政府建设(不动产)主管部门办理住宅租赁登记备案

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这是保障承租人的优先购买权,买卖不打破租赁等权利,但在具体实践中,申报需要房东支付一定的税金,现在各地都实行了少许减税和免税政策,但很多房东害怕麻烦,担心 秋末算账等心理上不想合作。 刘浩然律师说。

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根据民主法制社记者的抽样调查,包括中介在内,确实很多人不知道租赁备案政策,在很多租赁双方签订的合同中,并没有体现这一点。

此外,上述《条例》的意见反馈期限于6月19日结束,但指出目前租赁市场相关法律尚未列入人民代表大会立法计划。

一些城市制定了住房租赁法。 根据前几天北京市住建委发布的《北京住宅和城乡建设快速发展白皮书」(),该市将加快推进住宅租赁地方立法,朝着建立并行建设租赁住宅的住宅制度的方向,规范住宅租赁市场秩序,以租赁住宅处理居民住房问题

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另外,记者发现发达国家或地区的相关法律法规侧重于保护承租人的权利,强制规定和措施很多。

以德国为例,长期以来,该国良好的法律法规、政策条例规范了住房租赁市场,很好地保障了出租人和房主的合法权益。

首先,从住宅租赁的认知来看,德国民法将住宅租赁分为采用租赁和收益租赁两种,对以采用为目的的普通居民租赁居住的采用租赁进行了严格的法律规定。 从性质上讲,德国《住宅建设法》为租赁住宅规定了公益福利的基调,并规定了面积、布局、租金建设符合广大居民需要的住宅。

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此外,德国政府通过《住房租赁法》和《租赁水平法》保护承租人的好处,通过税收优惠,鼓励投资集团开发适合租赁的住房,向低收入家庭发放租赁津贴,使其享受一定的住房标准。

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此外,《住宅租赁法》规定,通常的房租合同是无限期的,承租人可以提前几个月提出租赁要求,但承租人不允许自己收回房子,在一些特殊情况下,例如承租人不按时支付房租的情况下,或者

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德国对调整房租也有严格的规定。 根据《租金水平法》,三年旧合同租金的上涨幅度不得超过20%。 关于新签订的合同,允许租赁双方谈判,租金必须参照同等质量和位置的房屋租赁水平明确,不得超过同等房租的20%,超过同等租赁水平的50%签订合同是违法的

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