热点:破解失管老旧小区难题的禄长街样本
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从接管不动产、提供服务到完成切实的权利、收钱，像爬一年陡坡一样，禄长街前19号院这一近40年的住宅龄老小区终于迈出了将物业管理专业化的第一步。
旧小区不仅要好好改，而且要好好管理。 这是《北京市物业管理条例》的重要复印件。 失管多年的老小区，如何建立物业管理的长期机制？ 禄长街前19号院的探索，为市老小区的精细化管理提供了宝贵的经验。
管理权移交
小院结束“九龙治水”
路面平坦清洁，车辆停车有序，楼前郁郁寡欢，进入西城区禄长街前19号院，第一次来的人很难想象。 这里曾经是横行，环境肮脏的“老板难”小区。
“这是20世纪80年代建的老小区，11栋楼属于3个产权单位，1个产权单位使用1个房地产企业，‘九龙治水’，最后互相争吵谁也不做。 》禄长街社区居民委员会书记阎晨介绍。 “家家户户都有地板锁，轿车乱七八糟，下水道堵塞也没人管理。 ”院子里的老住户石秀英说，年轻的时候大楼外面的事还可以在单位处理。 现在员工们老了，公司早就没了，小区真的成了“三无关”。
从年到年，通过旧楼的改造工程，禄长街前19家医院的硬件设施持续改善。 “大楼改了。 如何避免迷路呢？ 专业的事必须由专业的人来做。 ”阎晨说。 年6月，天桥街道将禄长街前19号院纳入精细化管理提高的试验范围，在许多协调下，三个产权机构同意把小院的物业管理权统一为一个——第一家开天岳恒企业，“九龙治水”的历史遗留问题终于解决了。
挨家挨户访问
收款方案重复协议调整
“所有权机构同意了。 小区居民也同意。 否则，你的主体身份不合规格。 》第一位开天岳恒企业项目负责人杨进回忆说，房地产管理权合并后，社区相关负责人对他醒来了。 从年11月到12月，由社区工作人员和不动产人员组成的入户小组挨家挨户访问，征求636户居民的同意。 没有人管理，居民非常欢迎，但一说到收物业费，就有意见了。
“这几年没付过钱，这家医院也有人在打扫。 我为什么要付钱给你？ ”。 “你说你可以进门修理，那是免费的吗？ 请不要付钱。 ’杨进敲了敲住户的家，说听到最多的是这两句话。 入户集团多次说明信息表现，最多的家人入住了5次。 在重复的信息表现中，禄长街前19名的高龄居民很多，发现高龄者很在意不能从入户修理中拿到钱。 “免费3次，免费5次，免费到积分交换，召开了3次会议后，我们决定了。 所有入户不收维修费，材料由居民自己购买。 ”。
物业费的标准明确，也有过波折。 阎晨说，根据第三方机构的初步判断，物业费每月1.21元/平方米，居民们太贵了。 街道和社区多次中央协商后，最终将物业费设定为每月0.81元/平方米。 “要实现0到1，就必须平衡居民和公司的好处，争取最大公约数。 ”。
年1月1日，经“双过半”居民同意，即专有部分占建筑物总面积的过半数，总人数占过半数，首次天岳恒企业进入禄长街前19家医院。 第一次，这个房间年龄接近40年的老小区有专门的房地产“管家”。
居民“品尝”了4个月以上的房地产服务后，今年4月28日，小院的5栋中央产房首先开始物业费的征收事业，其余6栋从本月开始物业费的征收事业。
历史难题
确实收钱是第一步
房屋破败，杂草丛生，凌乱不堪……失管旧小区是北京社区管理工作中的短板。 新实施的《北京市物业管理条例》提出，老小区必须建立物业管理的长期机制，确定公房购买者也是业主，与物业服务者合作履行物业管理等义务。
现在许多老小区开始探索建立物业管理的长期机制。。 禄长街前19家医院进行得比较顺利。 50%、60%、71%，看到19日医院顺利增加的物业费征收率，杨进松了一口气:“为了证明居民信任我们，我们还得好好做。”
但是，越来越多的老小区仍然处于达成协议的阶段。 有些小区卡是同意引进不动产的第一关。 一些小区的老板同意引进不动产，但物业费的价格谈判僵持不下。
记者说，北京2700多个老小区主要分为三类:市级直管公房、市属公司非经营性资产、北京中央企业“三供给一业”，即供水、供电、供热和物业管理。 三类都是打上深厚历史烙印的职工住宅。 第一个烙印是员工最初作为承租人入住，只需支付3.05元/月/平方米的租金，物业服务由产权机构负责，没有支付物业费的历史。 第二个烙印是公司出资盖房子，“包裹”房地产，随着产权公司的减少，一些老小区将成为失管小区。
“要失管老小区，真正建立物业管理的长期机制，必须突破产权分散、所有者免费意识两个坎，努力就物业服务方案与居民达成共识。 》一位房地产专家解体，担保权收钱是建立长期机制的第一步，只有房地产继续提供质量价格对等的服务，才能真正“好好管理”老小区。 (赵莹莹)
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