普法:楼顶玻璃掉落砸毁车未履行义务物业担责

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□法制日报全媒体记者徐伟伦□通讯员陈亢进和

年3月，李某与北京某小区房地产企业协商，租了一个地面车位，支付了一年费用1440元。 今年1月14日晚，李某停放在小区停车场的车辆被上空的落下物撞倒。 之后，李某和房地产企业承认车辆被放在12楼屋顶上的玻璃砸坏了，但由于房地产企业拒绝赔偿，李某将房地产企业告上法庭，房地产企业必须根据双方签订的车位采用管理服务协议承担赔偿责任

审判中，房地产企业落下的玻璃系12号楼南侧的部分房屋的业主到现在为止还留着，相关房屋的住户应该承担责任。 一审法院审理后，房地产企业征收的停车位管理服务费从涉诉小区的地理位置，或者从目前市场通行的停车费收入标准来看，显然与专业停车服务的市场收入水平有差异，因此其收入属于服务费的性质 综合其他因素，法院一审，认为双方签订的车位管理服务协议不是保管合同的性质，车位采用的是服务合同的性质，目前李某以合同纠纷为由主张赔偿损失，缺乏请求权的基础，因此对李某的诉讼要求

李某不服一审判决，向北京市第三中级人民法院上诉。

法院终审认为，本案的关键是房地产企业是否履行了房地产服务合同约定的义务。 根据审判中明确的事实和相关证据，本案中，涉案玻璃未及时打扫是李某车辆被玻璃砸坏的根本原因，证明房地产企业没有履行房地产服务合同约定的义务，房地产企业对此 关于具体赔偿额，李某主张的维修费、扣运费，有相应的事实和法律依据，予以支持。 其主张的交通费没有相应的法律依据，不支持。

由此，法院撤销了一审判决，房地产企业判断赔偿李某车辆被损坏的相关损失。

二审法官在法院后表示，根据国家有关规定，物业服务公司必须按照物业服务合同的约定提供相应的服务。 物业服务公司不能履行物业服务合同约定，业主人身、财产安全受损的，应当依法承担相应的法律责任。 根据涉案小区的《前期物业管理服务协议》，李某是涉案小区的所有者，物业企业有义务提供相应的物业服务。 李某的车辆被放置在该小区12楼屋顶面的玻璃砸坏，屋顶面属于公共区域，在房地产企业的管理范围内，房地产企业有义务管理和维护屋顶面，确保所有者的人身、财产安全。 但是，根据明确的事实，房地产企业在事件发生前已经知道涉案玻璃放在上述公共区域，这种状态持续了两年，没有进行比较有效的清扫。 事件发生后，房地产企业终于进行了清洁。 涉案玻璃未及时清扫是李某车辆被玻璃打碎的根本原因，房地产企业必须承担相应的赔偿责任。 据此，法院终审作出了上述判决。

法官警告说，所有者必须与房地产企业签订服务，并且尽可能在合同中做出特别的承诺，维护所有者自己的合法利益。 所有者必须观察与保留相关的合同和证据。 例如，与房地产企业签订的房地产服务合同、物业费收据、事故发生时的照片、录像等。 权益受损后，可以通过业主大会与房地产企业谈判，积极行使业主的权利，维护自身的合法权益。

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