热点:一个小区内，两个业委会在对峙

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浙江省杭州市西湖区星洲花园发生的业主民主自治行动，大大折射了该城市小区业主自治的状况。

在过去几个月里，这个小区的老板以检查账目、防止腐败为理由，自己组织了维权集团，开展了解雇业委员会的自治行动。 但是现实中，社区和街道支持不足的行动在缺乏相关法律法规的背景下很难步行。

即使在一个多月前，星洲花园的业主半数以上也会自愿召开临时业主大会，选出新的行业委员会。 但是星洲社区居民委员会选举是无效的声明，这个小区的两个行业委员会共存。

类似现象在杭州市多个小区出现，由此产生的矛盾和纠纷也日益激烈，业主自治意识的强化与相关法律法规滞后之间的冲突越来越明显。

在这样的压力下，杭州市收回了4年前搁置的《杭州市物业管理条例》的修正案，纳入了今年的立法计划。

维权矛盾频发

引起星洲花园业主解雇业委员会的原因是物业费上涨。

去年12月，合同即将到期的房地产企业向星洲花园老板提出继续雇佣的条件是物业费上涨。 对于这个要求，小区业委员会认为房地产企业确实损失惨重，不仅全力支持涨价，还打算帮助结算公告，当月决定现在的房地产企业的票。 在表决之前，业委员会也表明了“再雇佣”的态度。

这引起业主们的强烈不满，原本对房地产企业的服务质量有意见的业主们认为，这次物业费上涨达37%，没有规定每年增加10%的方法。

我们小区有375个停车位。 停车费每年接近40万元。 另外，有19家商店出租。 物业费比邻近小区高，年总收入近200万元。 上次行业委员会还剩下79万元。 怎么有损失？ 星洲花园的老板韩冰(假名)有疑问。

过去三年，负责该小区的浙江绿升房地产服务企业实行了物业费承包形式。 在杭州市，小区的收入来自物业费、租赁住宅和停车费，以及小区内的广告和摊位，但大部分业主不知道这些收入来源和收支情况。

近年来，杭州小区随着房价的高涨、私家车的激增，年收入超过百万元的小区比很多，但这些收入的采用都掌握在行业委员会手中，账目没有公开。 随着业主民主自治意识的加强，由此产生的矛盾也越来越尖锐。

根据 民主法制时报记者的调查，近两年来，杭州市业主维权的民主自治事件至少有10多起，其中很多以账面检查和反腐败为名。

杭州德加公寓，业主指责业委员会涉嫌挪用550万元拆迁补偿金等经济问题，要求改选业委员会。 该小区业委员会的成员于2010年被迫辞职。

年后，同一条街的金田花园也发生了业主维权问题。 小区商店的租金和数百万元的停车费被房地产企业扣押。 在大多数业主的支持下，金田花园业委员会改选成功了。 5月29日，新当选的业委员会主任骆国良告诉本报记者，新业委员会上任后，再次投标房地产企业，用法院起诉的方法调查了商店的租赁情况。

在杭州下沙的某小区，业主以账目不公开、反腐败为名频繁维持维权，在3年内更换了2次业委，解雇了3家房地产企业。

现在对星洲花园老板来说，家底不清楚，还需要检查业委是否有账本问题。 遗憾的是，业委员会不协助业主检查账目的要求。

两个小区两个行业委员会

虽然没有接受账目检查的要求，但韩冰向记者发现了维权集团欠商店租金、白条收款、给健身房承包商贴4.5万元等问题。 而且，未经业主大会授权，汽车管理员的工资从2009年7.6万元激增到2011年的24.3元。

维权集团成员还发现行业委员会使用78万元的维护基金改造了小区监视设施。 根据规定，手动使用维护基金需要业主的三分之二签名。 那个签名是假的。

维权集团查了账目，2月16日，业委会发表了公告，发表了不动产的继续雇佣和物业费的涨价投票结果，847户同意继续雇佣不动产，196户不同意。

业委员会从首尔出来。 据我们了解，大小只有700多个家庭不同意重新雇佣。 另外，唱歌票的时候，没有社区和街上的员工。 房地产企业的员工参加，这张票从来不真实，是违法的。 韩冰说。

在反对的声音中，业委员会与房地产企业签订了两年的继续雇佣合同。 迄今为止，街道和社区主办的协商会议也宣告失败。

之后，韩冰和维权集团的成员和志愿者挨家挨户动员业主的签名，开始了解雇委员会计划。

维权集团很快征集了20%以上的业主签名。 根据《物业管理条例》，根据20%以上业主的建议，业委员会必须组织业主大会临时会议召开。

该提案被拒后，维权集团根据《杭州市业主大会和业主委员会活动指导规则》，敦促街道和社区组织改选。

此请求的目的是社区拒绝所有者签名的所有权说明。

国内知名业主维权专家、北京朝阳园业委员会委员舒可心认为，不要设置这个门槛，即使签名是假的，业主的过半数通过了，才能成功改选，所以不要严格要求开始改选，对民怨有发表之道

星洲花园维权集团随后自行决定组织改选。 业主通过自愿报名方法，查明了包括业委员会13名成员在内的29名候选人。

4月15日下午，文新街和星洲花园社区居民委员会及业委员会全体成员缺席时，维权集团在小区广场组织召开临时业主大会，改选业委员会。 10名候选人进行了选举演说，到场的业主在现场投票。

方案完成后，组织者当场收回选票956票，比较有效票950票，13名业主当选为新的行业委员会，原行业委员会所有成员均落选。

的结果没有得到所属街道的运营和社区居民委员会的同意。 4月28日，星洲社区居民委员会宣布新业委员会选举无效。

如果这样的选举有效，其他业主模仿，不是一团糟。 文新街的相关人员对《民主法制时报》记者这样说。

中国人民大学法学博士尤佳认为，20%的业主联名启动，召开业主临时大会，过半数业主决定选出行业委员会，即合法有效。

争论很大，星洲花园小区的新旧两个行业委员会出现，双方的矛盾有时也会升级。

保留年度再修理法

类似的小区老板维权事让星洲花园社区所在的文新大街的房地产业刘主任头疼。 他告诉记者，由于缺乏相关法律法规，街道上社区总是以稳定的立场协调解决业主和行业委员会的争端，但无视效果。

在现行法律内，业委员会是大众自治组织，如是，社区居民委员会只有指导功能，业主民主监督无力的话，业委员会基本处于失控状态。

杭州德加社区党委书记吴国娟也表示，目前社区能做的就是要求行业委员会公开、公平、公正地执行领域主大会决议，一切都要办理法定手续，提出指导意见。 但是如果行业委员会拒绝执行，社区就没办法了。

杭州市西湖区建设局房地产科长陈朗廷表示，业主自治的游戏规则对业主议事规则和管理规则很重要，可以设定如何投票、方案设计等，这与业主自治能力有关。 现在的情况是，业主的维权意识很强，但民主自治能力弱，监督机构不足，相关法律法规不足，所以业主的维权大多是&lsquo。 以革命的形式完成。

在杭州，大部分业委员会成立时，业主大会在业主议事规则中明确记载授权委托业委员会直接行使权力。 这有点行业委员会成员的权力失控了。

目前，国内业主可以遵循的法律法规是2004年国务院颁布的《物业管理条例》和住宅城乡建设部的《业主大会和业主委员会指导规则》和最高院的司法解释。

杭州市10年前发布的《杭州市物业管理条例》明显滞后。 2008年杭州市发表了修订案，但争论太大，搁置不管。

最近频发的业主维权问题，让杭州市修订物业管理条例，纳入今年的立法计划。 现在，撰改方案发行到街道和社区，反复征求意见。

参加 草案撰改座谈会的一位镇官员在会议上激烈竞争，明确了一些条款的意见有很大差异。 例如，业主票的决定、未投票的解决、一个意见被视为多数意见票，一个意见被视为弃权。 现实中，由于没有用户等很多因素，业主大会的票绝对很难。

比较一致的意见是，业主自治程序必须公开、公正、从简，账簿必须公开、透明，条款是&lsquo； 你可以等待含糊其辞。 行业委员会不做，混乱有限制。 上述官员说。

西湖区建设局房地产科长陈朗廷希望修改后的条例具有约束力，有一定的突破，适度进展。

比较了杭州房地产的现状，我们已经提出了小区公共利益的招聘管理和房地产企业选择的指导意见和小区应急管理方法。 陈朗廷说，当然为了处理业主自治问题，国家最好颁布《业主自治条例》。

很明显，星洲花园两个行业委员会的对立依然持续，直到新规则公布。

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