热点:物业管理立法须确定规定具体制度

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□本报记者陈磊

□本报见习记者刘紫薇

“当时如果有物业管理委员会制度的话，我们直接找街道办事处成立物业管理委员会。 另外，也不需要设立工作委员会的工夫。 》7月12日，陈寒松拿着刚印刷的《北京市物业管理条例》，边画边说。

陈寒松是北京市朝阳区利泽西园一区业委员会副主任。 她的见解是，从5月1日开始实施的《北京市物业管理条例》创立的新制度处理了居民小区物业管理的许多课题。

今年以来，修订实施物业管理条例的不仅仅是北京。 3月1日，《深圳经济特区物业管理条例》修订实施。 5月1日，《重庆市物业管理条例》修订实施。 需要进一步观察的是陕西省、广西省、海南省等开始修改各自的物业管理条例。

接受《法制日报》记者采访的专家认为，各地密集修改物业管理条例的现实背景之一是中国的城市化进程已经进入下半场，城市居民小区以维护为主，物业管理的好坏，社会稳定 因此，物业管理法需要及时赶上，需要规范物业管理活动，妥善处理小区内的问题。

立法创设新型制度

解决物业管理难题

利泽西园一区建于1990年代末，属于老小区。

陈寒松表示，从去年开始，管理利泽西园一区的房地产企业内部出现了问题，园区的物业管理服务“越来越差”。

利泽西园一区的老板当时小区的四个大门全部开放，没有保安值班，卫生环境肮脏，住宅内没有打扫，11栋塔的每一层只开一台电梯，每天早晚排队按电梯是

居民投诉北京市市民服务热线12345，但问题未解决。

陈寒松打电话向北京市相关主管部门投诉，得到的答复是，为了改变园区的现状，唯一的方法是召开业主大会成立行业委员会，监督和协助物业服务公司履行物业服务合同，否则就解决了。

在所辖町内事务所的协助下，陈寒松等人开始准备召开业主大会和设立业委员会的流程。 要求召开业主大会不难，设立业委会的过程很难。

“首先，当选委员会的成员有必须支付物业费的硬性要求，但许多业主对房地产企业的服务不满，因此拒绝支付物业费。 为了成立企业委员会改善小区的现状，我们向房地产企业支付物业费，但房地产企业为了阻止企业委员会的成立，不收我们的物业费。 ”陈寒松后来经过街道办事处的调整，房地产企业最终拿到了物业费。 最后，他们聘请了专业的物业管理顾问回答法律疑问。

但是，他们面临的最大困难是近一半的小区业主出租房子，没有这些业主的联系方法，无法通知业主返回小区参加业主大会的投票业务。

在街道办事处、社区等各方面的支持下，他们最终通过各种渠道联系了很多业主，让业主们一个一个地动员到社区参加业主大会的投票业务。

经过一年多的准备和努力，年8月28日，经业主投票同意，利泽西园一区业委员会正式成立。

之后，业委员会与原房地产企业协商用什么方法改变了小区的现状，原房地产企业拒绝监督和管理业委员会，在多次协商解决不了的状态下，业委员会在街道监督的协助下，召开了再次招募新房地产企业的业主大会 之后，房地产开始关闭园区入口，打扫园区内乱停止的共享自行车，搬运垃圾，改善绿化环境，维持公共设备设施。

陈寒松表示，如果当时有物业管理委员会制度，他们不需要经过千辛万苦设立业委会，直接由街道办事处主导成立物业管理委员会，可以处理小区物业管理的大部分课题。

物业管理委员会是《北京市物业管理条例》新增加的临时机构。

北京市物权法学研究会副会长毕文强告诉《法制日报》记者，中国的城市化速度非常快，社区成为城市的重要载体，社区中的物业管理问题也越来越重要。 设立业主大会、选举产生业主委员会，代表全体业主管理小区共同事务，是物权法、《物业管理条例》规定的权利，也是多个小区业主努力的方向。 但是，在推进业主组织的过程中，由于各种理由，业主委员会的成立和运营在现实中是不理想的。

毕文强在此背景下，《北京市物业管理条例》设计了物业管理委员会，小区不能召开业主大会或不能选出业主委员会的，从属地乡镇街道推进物业管理委员会的成立，由业主组织的

“现阶段，物业管理委员会的特点是社区管理水平。 小区物业管理活动迅速发展到今天，其实包括物业服务、业主自治、社区管理三个范畴，物业管理委员会的成立，有助于综合调整各方面，实现小区的良性管理。 ”毕文强说，有必要强调《北京市物业管理条例》提出的党建领导社区管理框架下的物业管理系统是重要的提法。 "这是立法中最大的亮点. "

地方密集行立法

及时追随社会的迅速发展

《北京市物业管理条例》实施当天，《重庆市物业管理条例》也开始实施。

《重庆市物业管理条例》的亮点是加强物业管理与社区管理融合的快速发展，规范物业管理的重要环节，加强业主自治的支持和监督，完善物业管理新闻公开制度，建立物业第三者判断制度

在此之前，《深圳经济特区物业管理条例》从今年3月1日开始实施。

值得注意的是，今年以来，陕西省、广西省、海南省等修订了迄今为止发布的物业管理条例。

今年1月17日召开了陕西省十三届人民代表大会三次会议，提出今年的事业任务之一是修改《陕西省物业管理条例》。

今年3月，《广西壮族自治区房地产管理条例(修正案)》进入二审阶段。 5月，海南省住宅和城乡建设厅就《海南经济特区不动产管理条例(修正案)》(征求意见稿)发表，向社会各界公开征求意见……

对于物业管理行业如此密集的地方立法，毕文强表示，随着中国城市化进程的加快，中国第一次城市生活人口超过农业人口，中国城市化进程进入下半场，城市建设由增量变为库存，大规模城市建设的

毕文强认为任何类型的小区都进入了以维护为中心的阶段。 在这个过程中，物业管理的好与坏直接关系到整个社会是否和谐稳定。 因此，物业管理法需要及时赶上，需要规范物业管理活动，妥善处理小区存在的各种问题。 "是各地密集修法的现实背景之一. "

毕文强表示，另一方面是国家立法的背景，随着民法的实施，民事法律方面的规范也越来越重要，关于国家管理体系的整体完整性，社区管理作为国家管理的重要基础，必须在立法层面上完善。

首都经济贸易大学法学院的耀业虎教授接受《法制日报》记者，就这个地方的不动产管理法潮的出现背景，一方面是民众的诉求，另一方面是与不动产管理法的落后有关的。

“正因为现实中修改法律的地方太多，所以我想在各地实施窗边，特别是民法之前，看看能否形成处理现实问题的地方规则和方法。 ’翟业虎解释说。

制定具体制度

正确应用实际治理

2007年8月，国务院发布了《物业管理条例》，规范物业管理活动，维护所有者和物业服务公司的合法权益，改善了人民群众的生活和工作环境。 《物业管理条例》自2007年10月1日起施行。

年1月，国务院常务会议通过了包括《修改物业管理条例》在内的《国务院关于修改部分行政法规的决定》，删除了“从事物业管理的人员必须依照国家有关规定，取得职业资格证书”等两项规定。

年3月，《国务院关于撰改和废除行政法规的决定》通过，修改了《不动产管理条例》。 撰改文件主要取消了物业服务公司资质管理的相关规定，增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机构的相关复印件。

毕文强表示，国务院《物业管理条例》和各地物业管理法是确定物业管理系统中具体制度的规定，可以正确适用于实际管理。

“符合规则的制度创新有生命力，符合普遍规则的制度创新有普遍宣传的可能性。 从全国来看，社区进入以增量盘活为主的阶段，这个阶段需要业主的自治能力大幅度提高，物业服务和管理水平提高，乡镇街等从属地行政部门的公共管理能力提高。 与之相应的是，各自的制度安排合理正确，割掉时间的缺点。 ”。 毕文强说。

毕文强认为，各地通过物业管理地方立法，进一步丰富和具体物业管理系统的制度是好事，也是应做的事件。 因为法律本身是为了实践而制定的。 “这对国务院将来及时修改《物业管理条例》也有很强的参考意义。 ”。

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