政法:买卖内部购房指标法院认定合同比较有效

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□法治日报全媒体记者黄辉

□法治日报全媒体通讯员陶然

近年来，我国房地产市场转向繁荣，房地产交易越来越活跃，也出现了买卖购买指标这一新的交易方法。 尽管很多机构规定公司内部销售的住房不能对外转让，但买卖购买指标并不稀奇。 那么，公司内部预约住房指标可以转让吗？ 双方自愿签订的《内部预约住房指标转让合同》受法律保护吗？ 最近江西省南昌市西湖区人民法院审查的房屋买卖合同纠纷案件给予了肯定的回答。

法院经审理表明，张三和李四在多次协商房屋指标转让后，签订了《公司内部预约房屋指标转让合同》。 合同约定:李四亲自将该所在公司甲方企业的商品房内部职工预约住房指标转让给张三，指标转让费18000元，后续购买费用和税金由张三支付。 合同签订后，张三向约李四支付了指标转让费18000元，向甲方企业工会委员会累计支付了购买费用435510元，支付了住房契税17420元，但之后双方无法进行指标转让。 因此，张三诉诸法院，要求将案件相关房屋转移到张三名之下。

另外，李四在甲方企业工会委员会发行的《商品房预约权处分声明》中声明放弃商品房预约权，张三同意预约上述商品房，张三以自己的名义签订《商品房买卖合同》。

本案争议的焦点是张三和李四签订的《单位内部预约住房指标转让合同》是否具有法律效力。 李四主张《单位内部预约住房指标转让合同》违反城市房地产管理法的有关规定无效。 张三认为这份合同是双方真正意义上表示的，而且是实际履行的，应该合法有效。

法院经审理认为，我国城市不动产管理法第三十八条第六款的规定是“没有依法登记领取权利证明书的不动产，但不得转让”。 但是，合同法第五十二条第(五)款的确定规定，违反法律、行政法规强制规定的合同无效。 最高人民法院关于适用合同法的司法解释(2)第十四条确定解释《强制规定》是有效的强制规定，根据合同法进一步确定合同违反法律、行政法规的强制规定无效的情况，一切都违反法律、行政法规的强制规定 张三和李四的交易行为没有规范，但不损害国家利益、社会公共利益或他人利益，国家权力不需要干涉当事人的意志自治行为，属于《管理强制规定》，违反本条款也不会使合同无效。

据此，法院认定《单位内部预约住房指标转让合同》合法有效，合同双方履行合同，依法判断《单位内部预约指标转让合同》合法有效。 李四从判决生效之日起十天内协助张三办理各种购买手续。

单位承认的内部购买指标交易行为比较有效

经过法官的法庭表明像买卖购买指标这样的新交易方法应该比较有效。 现在，司法实践中也更多地采用了这种想法。

从法学理论分解，关于私权，“只要法律不被禁止就行”。 关于公权力，“法无授权禁止”。 作为一个公民，他可以利用自己的合法权利(法律只要不被禁止即可)，对政府来说必须尊重公民的一切权利。 购房指标的转让实质上是转让人将单位组织限价住房指标享受的购房资格转让给受让人，转让人对住房的权利只有资格权利，转让行为不违反法律的强制规定，不损害别人的利益。 我国法律没有明确禁止购房指标的转让，因此法律只要没有明确禁止即可。 因为这个“公司内部预约住宅指标转让合同”应该比较有效。

从履行的可能性来分析，《公司内部预约住宅指标转让合同》的履行没有法律和事实上的障碍。 合同法第八十八条规定:“当事人经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务统一转让给第三者。” 转让人和受让人转让购买指标的行为得到组织单位同意的，该转让行为比较有效，受让人代替转让人的地位直接向组织单位履行《商品房买卖合同》。 组织单位不同意的，该转让行为对组织单位没有约束力。 在本案中，李四在甲方企业工会委员会发行的《商品房预约权处分声明》中声明放弃商品房预约权，张三同意预约上述商品房，张三以自己的名义签订了《商品房买卖合同》，组织单位不反对。 另外，从声明中设置的处置选项可以看出，组织单位允许员工有资格购买商品房转让给他人的行为，因此履行该协议没有法律或事实上的障碍，两缔约国必须在合同中履行。

综上所述，城市房地产管理法第三十八条第六款是管理性规定，违反该条款合同也不会无效。 转让机构内部的预约住房指标可以分为法律预期的好处，属于债权范畴，允许作为组织单位的甲方企业将李四预约商品房的资格转让给张三。 因为这种交易行为应该合法有效。 基于以上理由，法院作出了上述判决。

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