热点:违法建筑租赁合同纠纷难受法律保护

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基本案例

李某在四川省达州市经营汽车维修企业，原来的经营场所被国家相关部门征用，因此需要重新选择继续经营。 之后，李某发现达州市州河原某钢厂的生产现场有空地，几年前在这里卖给了张某。

因此，李某希望找到张某咨询，根据经营汽车维修企业的需要对部分场所进行包围和装修，然后将其租赁采用。 双方租赁合同中，张某按要求建设、装修场所和房屋，租赁给李某经营汽车修理业务，面积750平方米，李某承担5万元维修费，同时每年租金支付6万元，租赁期为 另外，合同约定，在场所、房屋权属等缺陷或租赁手续违法的情况下，张某返还李某剩余租赁期间的租金，将李某年租金的50%作为违约金赔偿。 地方为国家政策需要拆迁或改造的，张某应当赔偿李某一万元作为搬运费。

年3月，张某与李某签订租赁合同和场地装饰协议，张某应李某的要求修建住宅和小屋、围墙、下水道等。 之后，张某按照协议的要求建设后，按计划将现场交给了李某。

年4月，政府决定实施旧城改造，征收张某购买的原钢厂生产车间的所有房屋和设备设施，双方达成了征收补偿协议，张某补偿金近百万元。

李某的汽车维修企业也无法在这里继续经营，面临转移。 因此，李某与张某协商，要求张某赔偿各种损失36万元。 张某认为这是政府的行为，只能按照以前的合同约定，赔偿李某的1万元转移费，返还剩馀租赁期间的租金，返还5万人维修费的剩馀部分的价值。

双方协商后，李某向法院起诉，要求返还租金、装修损失、拆迁补偿和其他损失共计36万元。 在案件审理中，李某提出政府对张某的拆迁补偿实际上是对他营业执照和装修面积的实际投入、停产的补偿。 这是因为要求人民法院把张某得到补偿的金额的大部分判断为李某的全部。

被告张某答辩说，他的改造、设计和装修房屋都是按照李某的要求进行的。 李某知道该地是废生产现场，属于旧市区改造区域，但要求张某建设后出租录用。 张某认为他没有隐瞒任何事实，也没有向计划部门申请计划许可，而是根据李某的要求改建租赁的。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的具体适用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人没有取得建设工程计划许可证或者没有按照建设工程计划许可证的规定建设的房屋，租金 但是，在一审法院讨论结束前取得建设工程计划许可证或者得到主管部门批准的，人民法院必须认定比较有效。 李某出租张某建造的房屋，没有取得建设工程的计划许可，而且实际上完全不能取得。 因为这双方签订的租赁合同必须无效。

而且，根据该司法解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人参照合同约定的租赁标准要求支付房屋占用录用费的，人民法院通常应当支持。 李某必须按照合同约定支付房屋占用录用费，对未录用期间的费用张某必须返还，但必须根据李某实际采用的时间实际结算，李某主张返还所有租金的诉讼主张不得支持

另外，李某提出的大部分拆迁补偿金必须是他的。 由于我国拆迁补偿配置条例被废除，目前有效的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》第二条确定了规定，为了公共利益征收国有土地上的单位、个人房屋，必须对所有被征收房屋给予公平的补偿。 征收补偿的主体必须是产权人而不是承租人，李某不是拆迁配置补偿协议的对方，不能根据该拆迁补偿协议主张相关费用。

据法院审理，2001年张某购买原来某钢厂的生产现场后，拆除该厂的钢材出售后，其余现场经过修理对外租赁，并一直住在这里。 李某亲自找到张某的要求，根据其要求重新建设废弃的生产现场的部分场所，装修经营汽车修理业务。 而且这个现场是临时建筑，建设时也没有得到计划许可，没有得到建设许可，从头到尾都是违法建筑。 张某在按照李某的要求改建时也没有办理计划许可证和建设施工许可证，该房屋是违法建筑。

根据法院一审判决，被告张某支付李某装修金的损失费用5000元和转移损失费用10000元。

李某不服地向达州市中级人民法院上诉。 达州市中级人民法院审理认为李某的上诉请求不成立，一审法院必须认定并维持事实清楚、适用法律正确。 于是驳回了上诉，维持了原判。

法律评价

本案是典型的违反租赁建筑师的租赁合同纠纷。 在本案中，李某租的地方是城市规划区域的废弃生产现场，为了经营汽车修理业务，张某要求按照其设计建造房屋、场所，进行装修，用于他的经营。 李某知道这个区域属于城市规划范围和旧市区改造范围，但要求张某改建和装修。 因为这个李某在犯错误。 由于该建筑物没有取得建设工程的计划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇住房租赁合同纠纷案件的具体适用法若干问题的解释》第二条的规定，该租赁合同无效，结果只能由李某自己承担。

关于租金的返还，李某在二审中提出。 既然一审法院认定租赁合同无效，张某就必须全额返还他支付的三年租金。

那么，租赁合同不是无效了，出租人必须全额返还租金吗？ 对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法若干问题的解释》第五条有确定规定，房屋租赁合同无效，当事人参照合同约定的租赁标准要求支付房屋占有录用费的 即，租赁合同无效，但承租人占有和采用承租人的房屋和场所，承租人有权要求承租人参照合同约定的租赁标准支付房屋占有录用费。 因此，如果租赁合同无效，出租人并不是说应该返还租金。

李某在二审中还提出了合同无效的违约金问题，张某认为应该承担违约金。 违约金的适用前提应该是合同合法有效，合同无效就没有约束力，不能约束合同当事人对合同约定的违反。 因此，合同无效时，违约金条款不适用。 另外，在本案中，张某实际上也不存在违反约定的行为，因此不需要承担违约金。

关于拆迁补偿金的归属问题，由于国务院拆迁安置补偿条例已经废除，现行比较有效的条例规定了公平补偿的大体和标准。 因为这个承租人等非房屋的所有人不是拆迁安置补偿的对象，征收补偿的主体必须是产权人而不是承租人。 李某不是拆迁配置补偿协议的对方，不能根据该拆迁补偿协议主张相关费用。

根据本案，城区房屋租赁合同的承租人在租赁房屋时必须根据需要审查房屋建设许可等建筑物的合法性，调查该租赁物是否已经取得产权登记。 如果没有取得产权登记，就需要知道该建筑物是否取得了建设工程计划许可证，以及是否按照建设工程计划许可证的规定建设

作为承租人，出租没有取得建设工程计划许可证的房屋时，最好确定并书面通知承租人。 由此产生的坏结果必须由承租人自己负担。

(作者单位:四川高扬律师事务所)

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