热点:土地征收中的公平合理补偿大体上

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众所周知，所有权利都是基本权利，由宪法、民法、国际人权条约等法律文件规定。 在比较法中，所有的权利保护和法治经常被视为一枚硬币的两个方面。 因为比较有效的所有权利保护制度都可以保护个人免受公权力的任意性决定。 这就是法治的方式。 征收制度作为所有权利消失的法定理由之一是验证所有权利保护制度比较有效性的试金石。 因此，毫无疑问征收制度涉及法治秩序。 因此，征收制度的改革是年《土地管理法》的修改最重要、最受关注的复印件之一。 与此同时，自然资源部前几天发表的《土地管理法实施条例(修正案)》(征求意见稿)中也对土地征收制度进行了重要的变更，引人注目。 一、公平合理的补偿大体上是涉及社会正义和法治秩序的征收，因此这种征收补偿制度必须对政治上没有充分代表的集团给予充分的保障。 在征收行动中，政府是其发起人，但尽管是为了公共利益，但不能将征收价格转嫁给被征收的个体。 根据法治，政府总的来说没有理由为公共利益施加特别的牺牲和负担。 因此，补偿目标是不损害被征收者的利益，因为最好是产权人在接受补偿和保存财产之间处于无差别的地位。 征收补偿必须尽量实现经济上的同等性( financial equivalence )。 完整的征收补偿计划是对政府任意性的比较有效的制约:根据密歇根大学着名学者joseph sax教授的论断，征收补偿是对公权机构自身利益行为的比较有效的制约。 这建立了比较法上的通用( fair and just compensation )。 强调公平合理的补偿大体上应该基于市场价值，具体来说应该基于竞争市场( competitive market )公平交易( fair sale )中得到的价格。 这大致包括以下内容:依法征收或扣押个人动产或不动产时，应该给每个人合理的等价报酬。 财产所有者必须根据公平的市场价值得到补偿。 在明确补偿标准的情况下，为了明确财产的公平价格，可以用市场法、收入法、价格法等各种方法进行计算。 关于这一大致适用，美国法院认为在征收补偿和被征收财产之间必须形成充分和完美的同等( full and perfect equivalent )。 欧洲人权法院是1982年的sporrong &； l.nnroth在瑞典方案中指出，必须在社会公共好处的需要和个人基本权利的保护之间实现公平平衡( fair balance )。 在1986年james诉英国案件的判决中，欧洲人权法院进一步指出，基于公共利益的征收应该禁止剥夺基于给予某私法主体个人利益的他人所有权利。 由于调整私法当事人合同或财产权的法律公正性( fairness )关系到公众的利益，因此规定征收制度的立法几乎必须确保公平。 法院还认为，补偿条件( compensation terms )非常重要，因为在不同的好处期间，特别是对被征收者来说，是否成为不成比例的负担，即使征收别人的财产，也不会支付与其价值相当的合理金额的补偿 此外，补偿水平是否公平合理将成为法院司法审查的对象。 法院可以调整政府机关提出的征收补偿标准。 这包括对被征收者的补偿和为了征收最终购买的对公众的补偿是公平的调整。 在我国法律中，公平合理的补偿大致出现相当缓慢。 1986年《土地管理法》第二十七条规定:土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地征用前三年平均年产值的20倍。 这个补偿标准明显很低 2007年《物权法》第42条也规定，征收集体所有土地，依法全额支付土地补偿费、补助费、地面附着物和青苗补偿费等费用，安排被征集农民的社会保障费用，保障被征集农民的生活，是被征集农民的合法 年中共中央、国务院“完全产权保护制度依法保护产权的意见”成为征收补偿制度的历史转折点，意见首次提到公平合理补偿的大体:完全财产征收征用制度遵循适时合理补偿的大体、完全国家补偿制度，补偿的范围、形式 据此，年《民法总则》第117条的规定:为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或动产的，应当给予公平、合理的补偿。 该条也写入了立法机关去年12月发表的民法草案(第117条)。 特别值得观察的是，年修订后的《土地管理法》第48条第1款开宗明义地规定，征收土地必须给予公平合理的补偿，保障被征募农民本来的生活水平不下降，长期生活得到保障。 对此，《土地管理法实施条例(修正案)》(征求意见稿)第35条为贯彻公平合理的补偿大致作出了相应的规定。 二、公平合理补偿大致在土地征收评价中的具体应用 在土地征收的评价中，如何具体贯彻公平合理补偿大致在比较法中形成了如下评价方法。 .市场比较法(也称为销售价格比较法，salescomparisonapproach ) 公平的市场价格是征收时有意购买者希望的。 具体来说，市场比较法参考最近同类财产的市场交易价格，明确被征收财产的价格。 这种做法特别用于判断住宅的价格 关于土地征收，市场法是指同一块与土地相似的最近的交易价格。 这种做法广泛应用于征收不动产 欧洲人权法院认为，对于征收的财产，被征收者和征收者有各自的主观价格。 但是，征收补偿标准必须以市场价格为第一参数 在英国，除了公平的市场价格外，征收者往往有义务给予损失补偿( loss payment )。 以征收住房为例，这种损失补偿的比率为10%，最低为4千英镑，最多为4万英镑。 商业住宅的损失补偿比率为7.5%，最高为7万5千英镑。 另外，在市场价格主要基于现有用途(即我国《土地管理法》中的土地原用途)，无视通过改变用途而大幅提高其价值的可能性的情况下，征收者另外支持不方便津贴( disturbance allowance ) 对于因征收而被迫关闭的商业设施，也必须考虑停业造成的商誉损失。 2.收入资本化方法(或收入法，incomecapitalizationapproach ) [/h// h/]收入资本化方法用于比较可能产生什么样的收入。 这种做法特别活跃，不容易找到可供参考的市场价格的农业土地，将未来收益资本化的做法反映在现在的价格中。 具体来说，首先明确资产收益，对照资本化利率，明确征收的资产价格。 典型的定价公式是p (价格) =c (年均收益)/ r (年利率)。 .价格法 与交易少、无法用其他做法评价的土地相比。 这种做法充分考虑到被征收财产的特殊性，特别是被征收者将来重建一部分征收财产所需的支出价格。 例如，房屋征收时，被征收者将来需要重新购买土地，重建房屋，这些价格是征收者必须补偿的价格。 用这种方法必须考虑的参考因素是重置价格( replacement cost )，通常意味着根据现在同类建筑物的建筑价格进行拆除计算。 再生产价格( reproduction cost )是以现在的原材料和工资生产率要素的现行价格，再生生产以往的同类财产的价格。 价格法的计算公式是:土地价格=土地取得费用+开发价格+税金利息+收益。 三、实施条例草案关于贯彻公平合理补偿的大致方面的完全建议 如上所述，公平合理补偿已纳入新的《土地管理法》第48条，这是年《》。 修改后的这项重要条文首先意味着公平合理的补偿是土地征收的基本。 这大体上必须贯彻征收补偿的所有环节，包括征收补偿方案的明确、实施以及可能引起的争端解决和司法审查等环节。 其次，要保障被征募农民原来的生活水平不下降，长期生活有保障。 这意味着补偿方案除了保证征地农民的现有利益不受损害外，还必须充分考虑征地农民未来生活价格的上涨和未来生活变革(再就业)所需的支出价格。 另外，也必须考虑尽量不向被征集的农民支付因不重复货币补偿而引起的炫耀的费用等短期行为。 再次，最重大的几个变化是将原来土地的年产值倍数法替换为区片综合地价。 在区片综合地价的明确方面，参考因素有土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口及经济社会快速发展水平等。 这里的计算方法已经接近市场比较法和收益资本化方法。 最后，新法规定了农村村民的住房补偿和社会保障费，充分考虑到其将来的生活保证，这进一步推迟了对被征募农民的保护，体现了公平和合理的补偿的大体。 显然，立法修改的这些重大成果在实施条例草案中必须得到充分的体现和细分。 对此，条例草案的相关副本还有完整的余地。 条例草案有关于征集补偿费用的第35条，有很多需要改善的环节。 条例草案第35条第1款规定:省、自治区、直辖市公布征收农用地的区片综合地价，明确土地补偿费，制定配置补助费的标准。 首先，这个规定只提到区片综合地价、土地补偿费、配置补助费标准的制定机构是省、自治区、直辖市政府。 但是，该规定完全没有提到《土地管理法》修订后的区片综合地价这一最重要的范畴中列举的许多参考因素。 条例建议完善保存新法中的这些参考因素，又细分为几个重要因素，包括土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系。 其次，根据自然资源部办公厅每年12月《关于加快征收农业用地区片综合地价的通知》，采用农用地产值修正法、征地比例比较法等做法综合推算地区片的综合地价。 其中，农用地产值修正法以当地主导耕作制度为测算基础，将未来农用地预期产值在当期还原，结合征地农民的配置需要，综合考虑土地区位、土地供求关系、人口及经济社会快速发展水平等因素进行修正，区片总 这其实接近收益资本化的做法，强调将将来的预期产值折扣恢复到本期。 另一方面，征地比例比较法是区片内最近3年至5年实施征地的典型例子，根据政府实际支付的土地补偿费和配置补助费，去除政府支付的社会保障费用，根据经济社会的迅速发展状况等进行修正后，推算区片的综合地价 从复印件来看，这是选区内最近比例的价格。 因为这接近市场比较法。 很明显，区片综合地价的明确做法是明确征收土地补偿标准的最重要范畴。 因此，实施条例必须明确列举第一个参考要素和计算方法，以实现法律实施效果的统一。 把这一基础重大事项提交政策文件规定极为不认真 另外，值得观察的是，修订后的新法依然以土地的原用途为主要参考要素，明显受到迄今为止方法的影响，有明显的限制。 土地用途的变更(如农用地转移到商品房建设用地)可能会大幅提高土地价值，因此附加值的可能性和幅度必须充分考虑征收补偿。 建议条例应考虑土地用途变更后的附加值来决定征收补偿。 再次，基于程序正义的考虑，省、自治区、直辖市政府在制定领域综合地价之前，必须充分听取专业判断委员会的意见，避免出现政府直接为资产澄清价格的局面。 因为市场在资源配置中起决定性的作用是市场经济的本质要求。 条例草案第35条第3、4项规定了社会保障费用的单独列支敦士登、土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、其他地面附着物和青苗等的补偿费用及社会保障费用等全额。 但是，在修订后的《土地管理法》规定的保障所征集的农民本来的生活水平没有下降，长期生活有保障的情况下，没有具体的实施措施，与实施条例的使命不一致。 建议条例增加以下复印件:征收村民住房时，应当采用收益资本化方法进行补偿。 余生的保障大体上来说，补偿费用不是单纯地重复lum-sum的货币补偿，具体是根据被征集的农民的意志和实际诉求，基于公平合理的大体，进行多种游戏发行。 另外，条例草案第30条规定了补偿安置公告，对应《土地管理法》第47条的实施。 应该观察的是，新法第四十七条第三款的规定:许多被征集的农村集体经济组织成员认为征集补偿安置方案不符合法律、法规的规定的，县级以上地方人民政府组织召开听证会，根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案 但是，条例草案第30条第3款的规定不完全一致，特别是根据法律、法规的规定和听证会情况制作改案的重要复印件泄露，有听证会形式、村民意见不影响征集补偿配置方案的风险，有可能违背立法目的 提出条例补充这个重要副本是参与民主的重要体现。 如果许多受征收决定影响的人不同意提出的征收补偿安置方案，相关部门应该根据其意见进行评级。 另外，选定的方案仍然需要征求很多人的同意和接受 其次，必须对很多法律(成员)制定有操作性的认定标准。 另外，听证会的参加主体不限于被征集的农村集体经济组织的成员，应该包括所有受征集影响的利益相关者，如土地承租人等。

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