普法:开发商阶段性连带保证责任的认定

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【事件再生】

年1月27日，银行与李某、开发商签订了《个人购买借款/担保合同》，李某向银行借款637万元，约定用于购买住房，本合同项下的担保方法抵押分阶段保证。 李某同意将购买的房屋抵押给银行，为借款提供担保，银行费同意申请抵押登记。 开发商承担阶段性连带责任保证，保证期从发放贷款之日到不动产抵押登记完成之日。 银行从开发商发放房屋所有票之日起30个职工日内完成抵押登记。 无论由于什么原因不能进行抵押登记，开发者都要继续承担保证责任。

合同签订后，银行向李某发放了637万元贷款。 李某从去年3月开始出现逾期还款情况。 同年11月7日，开发者把李某的产权证交给了银行。 涉案房屋于去年1月6日被公安机关扣押。

现在银行诉诸法院，以李某违约和抵押登记为由，要求李某立即偿还所有贷款和利息，开发商承担连带保证责任。 开发商声称根据合同向银行提交了不动产证明书，如果银行没有立即进行抵押登记而没收了房屋，则不负保证责任。 银行对此主张，由于李某拒绝合作，抵押登记无法处理，我方无过失，开发商必须承担保证责任。

一审法院经过审理，判决李某承担偿还责任，开发者对此承担连带保证责任。 开发商不服上诉，二审法院认为银行疏忽了抵押登记，开发商判断不承担保证责任。

【不同的视点】

这件事争论的焦点是银行不能按期取得抵押票据，开发商是否应该承担保证责任。 这有以下两个观点。

第一种观点认为开发者应该承担保证责任。 合同当事人之间的法律对每一个当事人平均都有法律约束力，合同责任不是过失责任，过失不是承担责任的要件，所以评价开发者是否承担保证责任应该遵守合同的约定，不需要考虑过失因素。 在本案中，双方签订的合同确定了约定，约定在房屋抵押登记完成前开发商承担保证责任，无论由于任何原因抵押登记无法处理，开发商都继续承担保证责任，目前房屋抵押登记尚未处理。 根据这项承诺，开发者当然必须承担保证责任。 另外，通常进行抵押登记确实需要抵押人的协助。 在本案中，李某在取得不动产证书前违反合同，这种违约行为发生在合同约定的开发商承担保证责任的期间，因此开发商也必须承担保证责任。

第二个观点认为开发者不应该承担保证责任。 阶段性保证合同是有解除条件的保证合同，抵押登记完成的，免除开发商的保证责任，而不是银行原因未完成抵押登记的，开发商承担保证责任。 合同法第四十五条第二款规定，当事人为了自己的利益非法阻止条件达成的，视为条件已经达成。 在本案中，银行知道不立即进行抵押登记会给开发商带来不利后果，但没有证据表明银行在领取不动产证明书后积极进行抵押登记，必须认定银行怠慢住房抵押登记，符合上述规定。 可见，在商品房贷款实践中，银行在贷款时已经让抵押人出具相关文件，可以自行进行抵押登记，不一定需要抵押人的协助，银行说抵押人不合作，没有任何证据。 关于“无论由于什么原因抵押登记未处理，开发者都要继续承担保证责任”的约定，根据合同法第40条、第53条的规定，必须认定为无效。

【法官响应】

银行放松抵押登记的开发者可以免除阶段性连带保证责任

本案的情况在司法实践中很多，很多判决认定开发者不承担保证责任，但由于与开发者阶段性连带责任保证相关的很多法律问题没有完全明确，所以笔者结合本案进行解答。

1 .逐步连带保证合同的性质

在商品房预售交易中，开发商希望早日回收资金减轻压力，但买方没有取得不动产登记证，不能办理以银行为抵押权人的抵押票，银行不希望没有增信措施出钱。 开发者为了促进交易，希望在银行从坏账日到取得住房抵押权证之间处理没有任何增信措施的问题，在此期间提供连带责任保证，银行取得抵押权证后，不承担保证责任，阶段性保证应运而生。 从阶段性保证制度创立之初开始，为了处理贷款风险开放期的问题，加快了住宅买卖的进程。 因此，阶段性连带保证合同是有解除条件的合同，即抵押登记完成，开发者免除保证责任，而不是有期限的合同，即在该期限内开发者必须承担保证责任。

2 .解除条件满足后开发者有无保证责任

如上所述，在通常情况下，解除条件被满足，开发者免除保证责任，但除当事人约定对解除条件被满足前产生的债务承担保证责任外，该约定不违反法律的强制规定，因此是比较有效的约定。 现在的解除条件已经满足，但有上述特别约定，在解除条件满足之前，借款人严重违约，借款人有权“宣布借款全部到期”的，开发商对借款人的全部偿还责任承担连带保证责任吗 对此，必须区别处理情况，宣布债务全部到期。 在解除条件满足前，银行通知借款人贷款全部到期的，该债务是承担约定保证责任的债务，开发商必须对此承担保证责任。 银行未通知借款人的，该债务不是全部承担约定的保证责任的债务，开发者只对借款人在解除条件满足前支付的金额承担保证责任。

3 .由于第三者的原因没有达到解除条件时，开发者有无保证责任

这里的第三个原因是，借款人不合作，房屋登记中心的延迟处理导致房屋被没收，或者被他人善意取得，不能进行抵押登记。 在这种情况下，实际上双方都没有犯错误，责任负担实质上是谁承担风险的问题。 根据通常的法理，如果双方当事人对此有约定，笔者将从该约定开始。 没有约定的话，阶段性保证制度是为了处理银行的风险开放期而设立的，因为不制作没有增信措施的空档期，所以开发者应该承担这个风险。 另外，合同约定开发商在抵押登记完成前承担保证责任，将这种风险分配给开发商，也符合合同约定。

4 .银行怠于抵押登记的，开发商能否免责及其认定规则

银行满足条件的情况下，立即进行抵押登记当然是合同义务。 为了不追究银行的责任，允许滥用其权利，违反了民法中“不可滥用权利”的基本大体，也违反了公平的大体，因此必须免除开发者的保证责任。

银行在约定期限内未能取得抵押票的情况下，经常辩称贷款人不合作，或者由于房屋登记机构的理由，没有懈怠履行义务，这种情况下的举证责任应该如何分担？ 目前，在商品房贷款实践中，银行在贷款时已经让抵押人出具相关文件，可以自行进行抵押登记，不一定需要抵押人的协助。 房屋登记机关进行抵押登记的程序也得到规范，因为当事人提交资料时要开具收据，所以银行有能力对此提出证据，银行由于举证说明类第三者的原因，无法按期取得抵押票据。 否则，必须认定为疏忽了义务的履行

如果合同中没有约定银行履行抵押证的期限，你能证明银行没有懈怠履行义务吗？ 答案显然是否定的。 如上所述，银行在条件具备时立即进行抵押登记是当然的合同义务，因此银行必须在合理的期限内进行抵押登记。 问题是这个期限如何明确。 这个期限的起点是银行收到房屋所有票的日子，结束日期是银行向不动产登记中心提交资料的日子，如果没有争议，明确两者的期限是很重要的。 我认为银行应该考虑准备登记资料的时间和交易规则。 银行贷款抵押考虑到涉及整个房地产项目的贷款人，通常不是批量处理，而是准备登记资料需要很多时间。 我们审理的案件中结合多家银行约定的期间，短的为一个月，多的为三个月。 这个期间通常为3个月。 也就是说，如果银行满足条件，我会拿到房屋的所有票。

5 .逐步保证责任保证期限的明确

保证债务极其特殊，有保证期和诉讼时效，两者容易混淆。 两者有明显差异，根据相关法律的规定，保修期是排斥期，不能中止、中断、延长。 不管保证人是否答辩，债权人在此期间内没有向保证人主张权利，保证债务的消失，这几个事项属于法院自主审查的几个事项。 当事人可以约定这个期间。 诉讼时效是受公权力保护的权利期限，可以中止、中断、延长。 这几个事项由当事人答辩审查，不属于法院自主审查的几个事项。 这个期间是法定期间，当事人不能根据约定排除其适用。 两者也有密切的关联性，保证期内债权人向保证人主张权利，保证期消失，开始保证债务的诉讼时效。 保证期是法律上的专业用语，具有特定的含义，当事人约定的“保证期从发放贷款之日到不动产抵押登记结束之日”的“保证期”完全不是概念，这里的“保证期”根据语境的理解，是主债务

阶段性连带保证责任是保证债务，当然存在保证期。 根据法律规定，保证期有约定是出于约定，没有约定是自债务履行期限届满之日起6个月。 在满足阶段性连带责任保证附带的解除条件的情况下，开发者不承担保证责任，没有提及保证期间的适用。 由于银行的原因，在阶段性连带责任保证中附加的条件没有明确满足的情况下，开发者的阶段性保证责任实际上转化为连带保证责任。 这个保证责任的期间没有特殊性，根据连带保证责任期间的相关规定明确即可。 (韩耀斌)

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